ソルトルック株式会社/塩見健二税理士事務所
中小企業庁 認定経営革新等支援機関
税理士塩見健二著
すべての契約において連帯保証人が必要になるわけではないです。
連帯保証人を求められることが多い契約は、下記のとおりです。
法人融資に関する連帯保証は、原則として代表者保証が求められます。
ただし、日本政策金融公庫からの融資は、原則として連帯保証人が不要となっています。
ですが、日本政策金融公庫は業績悪化会社だと代表者保証を求めます。
子会社、関連会社、SPCへの融資ですと債権者より代表者保証以外に親会社の連帯保証が求められます。
不動産の賃貸借契約の連帯保証に関する実務は、上記の融資に関する連帯保証と同様です。
融資や不動産の賃貸借契約に付される信用保証契約
信用保証は、信用保証協会からの保証や民間の保証会社による信用保証があります。
信用保証は、融資や不動産の賃貸借契約と異なり親会社の保証まで求められないようです。
連帯保証は、その保証に関する主契約が生き続ける限り逃れられないと考えてもらって差し支えないです。
ただし、下記のような場合は連帯保証人の加除が行われます。
中小企業の場合は、一人株主一人代表者というパターンが非常に多いです。
このような会社を第三者に売却する場合は融資および信用保証人に関する代表者保証は外れる場合が多いです。
代表者保証が外れない場合は、買主の会社の財務内容が悪い場合です。
不動産の賃貸借契約は、通常ですと代表者がかわると新しい代表者に連帯保証が書き換えられます。
ある事業を会社分割をして子会社や兄弟会社にした場合は、連帯保証の地位もそのまま承継されます。
ですので、連帯保証人は、親会社と子会社の代表者になります。
融資の場合は、原則として親会社の連帯保証がないと融資審査は進まないです。
ですが、親会社との関係性が疎遠であることや子会社の売却に向けて交渉中であること等の場合は、親会社の連帯保証無しで融資審査を進めれます。
不動産の賃貸借契約で親会社の連帯保証を外す方法は、敷金の積み増しがオーソドックになります。
融資条件は、金利が限界まで低くなると次に代表者の連帯保証がない融資提案になります。
ですので、借り換えで代表者の連帯保証が付されている融資を全て代表者保証無しの融資に変えていくことができます。
2023年4月～金融機関からの融資について、代表者保証がなぜ必要なのかを代表者に説明する必要がでてきました。
2023年4月より前の融資については、「金融機関に代表者保証を外して欲しい」と交渉したら金融機関において机上にあがります。
当然に、信用保証協会の保証に係る代表者保証もまたルール変更の影響があります。
会社の業績がいいときは、（代表者）連帯保証人の融資契約になることもあります。
ですが、ひとたび会社の業績が悪化すると融資契約に連帯保証人が必須になります。
さらに、債務超過、2期連続の赤字といった金融機関内での債務者区分にて”要注意先”、”破綻懸念先”になると生命保険契約も加入になります。
代表者の退任には、定年による退職や辞任による退職等があります。
辞任の場合は、代表者が反社会的な行動をしたことにより辞任することが多いイメージです。
代表者の変更により通常は、新代表者が新たに連帯保証人に加わり旧代表者が除外となります。
相続対策で不動産を購入する場合は、主債務者が高齢の場合にあたります。
ですので、債務者は融資条件に相続人候補の連帯保証も求めます。
相続人のいない主債務者は融資を受けられないと思った方がいいです。
父から子に事業承継するような場合は、融資ですと父の代表者保証以外に子の連帯保証も求められます。
連帯保証人である代表者が交通事故等で急遽死亡した場合は、その会社を承継する人が新たに連帯保証人になります。
このように代表者が急遽死亡した場合は、銀行は下記のような行動をとると考えられます。
融資が保証、担保で保全されている場合は、繰上弁済を求めないです。
融資が保証、担保で保全されていない場合は、繰上弁済を求めます。
このときに会社で死亡保障の保険に加入していると、その受取り保険で債務の弁済をすることになります。
雇われ社長とは、株式をもっていないが会社の代表者になっている状態をいいます。
雇われ社長だとしても融資を受ける場合や不動産を借りる場合は、代表保証にはいることになります。
通常の会社は、親会社の代表者が子会社の代表者を兼務します。
その子会社をオペレーションする責任者は取締役に就任している場合が多いです。
連帯保証人が自己破産した場合は、債権者や保証会社から別の連帯保証人を求められます。
会社の代表者が、個人的な事業で失敗して自己破産した場合は、銀行や信用保証協会から代表者を変更しないと与信審査をしないといわれます。
また、自己破産をするときの弁護士費用は個人50万円が目安です。
この50万円がない場合は、弁護士から毎月2万円といった金額を貯金してお金が溜まったら自己破産の準備にはいります。
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税理士塩見健二著
銀行融資は、大別すると運転資金と設備資金に分類できます。
運転資金（英語：working capital）は、設備資金以外の資金です。
設備資金は、店舗設備、車両、不動産、会社（Ｍ＆Ａによる取得）等を取得する資金です。
決算書の表示は、有形固定資産、無形固定資産、投資その他にカウントされるものです。
運転資金の細目は、諸経費の支払資金、納税資金、賞与資金、採用教育資金、季節資金、商品仕入資金、経常運転資金、増加運転資金、赤字補填資金になります。
融資は、資金使途が重要になりますので何の資金なのかを明確にするのがポイントです。
何の支払いにあてたのか明確にする必要のない運転資金融資です。
ただ、一部の金融機関のプロパー融資や信用保証協会付き融資ですと融資を実行した資金を人件費や経費の支払いに利用し
たことを証することを融資条件を付される場合があります。
証明方法は、融資した金融機関の口座から支払いをすることで足ります。
毎年、数十件も出店するような会社は、設備資金で融資していると資料のやり取りが面倒なので年次資金で何億円と融資する場合もあります。
納税資金は、法人税の中間および本税の支払い資金です。
通常は、6ヵ月の約定弁済付資金です。
融資に必要な書類は、納付書です。
金融機関との初回取引は資金使途が明確であり、かつ短期間で完済する資金がいいです。
ですので、初回取引に納税資金を利用するのに適しています。
一部の金融機関では、6ヵ月でなく12ヵ月の融資だったこともあります。
消費税の中間および本税の支払いには利用できないです。
一部の金融機関では、諸経費の支払いという異なる資金使途で融資することもあります。
納税資金の目的は、資金繰りの安定化です。
賞与資金は、従業員の賞与支給に充てる資金です。
納税資金と同様で6ヵ月の約定弁済付資金です。
注意しないといけないのは、一部の人に対して支払う賞与だと融資審査に通らない可能性があります。
融資に必要な書類は、給与台帳が必要になります。
採用教育資金は、従業員募集のため採用費や新人教育に充てるための資金です。
新人教育期間は、おおむね3ヵ月とみます。
ですので、採用費＋人件費の3ヵ月分が融資量となります。
返済期間は6ヵ月から12ヵ月となります。
季節資金は、月商が季節によって増減する産業に適用されます。
月商が少ない季節につなぎ資金として3ヵ月位の短期間の融資になります。
特段、売上が減少することを証する資料は必要ないです。
事業概況書に月毎の売上高の推移が記載されていますので、それで十分です。
商品を仕入れるためのつなぎ資金です。
返済原資は、売上代金となります。
そのため返済方法は、期限一括弁済となります。
建築業者の材料仕入、不動産業者の商品不動産仕入、輸入業者の商品仕入等になります。
必要な資料は、何にいくら必要かというような資料が必要になります。
経常運転資金は、常に在庫、仕掛品、売掛金があるようなメーカー等への資金です。
恒常的に融資が必要な産業への融資のため、何にいくら、使ったかというような資料を求められることはないです。
返済期間は、納税資金、賞与資金等と異なり保全状況や取引回数によってかわってきます。
売上高の増加に伴い固定費等の経費も増加します。
この増加した経費の資金調達方法は、企業財務を考えると自己資金（増資）がベストですがそんなにお金を持っている代表
者がいないです。
そこで金融機関は、自己資金の代わりに融資で手許資金を増加してくれます。
こちらの資金も明確な支払いトレースを必要としないです。
そのため返済期間は、保全状況、財務内容に応じて変化します。
赤字補填資金は、最近ですとコロナウイルス蔓延に伴う売上減少による赤字対策です。
通常の赤字補填資金は、リストラ資金、事業撤退資金になります。
金融機関からの融資を受ける際の審査に必要な書類には、借入残高一覧表があります。
実態は、赤字補填資金だとしても「赤字補填」と書かないで欲しいと金融機関の担当者から指摘されます。
運転資金の計算期間は業種によって異なってきます。
オーソドックスな計算方法は、下記のとおりです。
月商が毎月安定している会社では、月商2ヵ月分
月商が安定せずに固定費が安定している会社では、固定費3ヵ月分
ですが、低金利の時代で金利負担が気にならない会社は、早め、多めに借りておくのが運転資金融資の基本です。
ですので、上記の目安以上に借りておいても問題ないです。
創業融資は、決算書も何もできていない状況です。
ですので、社長の人柄や過去の実績だけが審査対象になります。
オーソドックスな創業融資の融資量は、自己資金の3倍になります。
自己資金を300万円持っている人は、900万円が上限ということです。
この900万円は、設備資金と運転資金の合算額となります。
自己資金を300万円は持っていないと開業早々に債務超過に陥ったり、融資0円回答も十分にありえます。
グル―プ会社が多くなる理由は、さまざまです。
相続時に子供一人ずつに会社を与えた、業法上の関係で会社を分けないといけない、優秀な人員のためのポスト等です。
グループ会社が多い会社は、会社の実態をつかみづらいため資金使途がぼやける運転資金の融資を金融機関は嫌がります。
資金使途がぼやける融資とは、諸経費の支払い、経常運転資金、増加運転資金といった資金トレースを追わない資金です。
資金トレースをおわないと関係会社間でお金の貸し借りに発展します。
会社自体は目一杯お金を借りて事業をしているため借金まみれですが、代表者が個人で現金、有価証券、不動産を持ってい
る場合があります。
この場合は、代表者の資産状況を把握する必要があり法人の純資産額に加算します。
ただ、金融機関は、会社に対して融資するため融資審査がやりづらいといったことがおこります。
オススメは、代表者個人がもっている現金で当面つかわないものを会社の通帳にいれておいてもいいとおもいます。
相続対策をきちんとしていない会社は、先代が遺した複数の会社を複数の相続人でバラバラに相続しています。
こうなりますと誰が、どの会社を支配しているのかみえづらくなります。
そうなりますと、本来よりも厳しい融資審査になってしまいがちです。
オススメは、きちんと相続対策をすることです。
相続対策が出来ていない状態でも資本関係を綺麗に直していくことが重要になってきます。
決算書で銀行がみる項目は、売上高です。
決算書に売上高と書いてあるだけだと何の会社なのかわからないです。
ですので、売上の内容を示す勘定を利用した方がいいです。
例えば、直営の飲食店とフランチャイズの飲食店をしている会社ですと直営売上高とFC売上高みたいにわけていきます。
金融機関は、毎月安定的な売上高が計上される事業に融資をしたいものです。
金融機関は業績のいい会社ですと他の金融機関と同じ資金使途で融資をする場合があります。
同じ資金使途ですので二重金融ということになります。
よくあるのが諸経費の支払といった資金トレースが追えない資金使途での運転資金です。
このように二重金融がなされている会社の特徴としては、事業規模と比べて異常に手許資金量です。
銀行が運転資金を融資したくなる会社の特徴は下記のとおりです。
手許資金が潤沢であること
財務内容がいいこと
手許資金が多いと、銀行としてはいつでも回収できますし、手許資金がある限りすぐに資金ショートしないです。
財務内容がいいと、審査も通しやすくなります。
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ゼロゼロ融資（コロナ融資）の融資元本の約定弁済が始まり、手元資金が少なくなっている事業者は増加しています。
そこでリスケ突入前にすること、リスケ中での銀行からの追加運転、リスケ後の対応方法を説明します。
リスケする前にすることは、手許資金の確保、黒字化、取引銀行数を減らすことです。
リスケ状態になると基本的に追加運転資金の融資審査は通らないです。
リスケ前にすることは、追加融資を受けてから6ヵ月後にリスケです。
融資実行後から2、3ヵ月の短期間でリスケにすると銀行からの心証が非常に悪いです。
心証が悪いと、銀行から後々の協力が受けられなくなります。
この最後の融資だけでやり繰りします。
リスケ突入時に赤字状態ですと、そのまま資金ショートしてしまいます。
ですので、黒字化が必須となります。
取引金融機関が多いとリスケ突入時の交渉が難航します。
特にサブ、サブ以下の残高が少ない銀行は、リスケに応じず返済を進めようとします。
会社の資金繰りが不味くて、かつ保証協会の保証枠も使い切っている状態ですと取引行数を減らします。
銀行がリスケに応じている状態ですと信用情報は悪化しないです。
リスケの種類は、約定弁済の減額と元本据置の2種類があります。
オススメは、元本据置です。
リスケ期間は、1年が多いです。
リスケから1年後も会社の状況がよくなっていない場合は、10万円前後を内入れ弁済してリスケ延長になります。
リスケ中でも追加運転資金が、欲しい場合があります。
追加運転資金の審査を通す手法は下記のとおりです。
月末に資金ショートするが翌月に入金があり、資金があれば乗り切れるような場合は、15日後に返済といった手形貸付融資があります。
一番抵当が銀行、二番抵当がノンバンクの場合は、二番抵当のノンバンクが一番抵当の銀行融資を肩代わりすることがあります。
この肩代わりによってノンバンクは、一番抵当の先順位控除を考慮しなくていいため融資が伸びるというものです。
ノンバンクによる肩代わりは、抵当権を枠増をする必要があるため登録免許税が必要になります。
銀行は金利の高いところから融資を受け始めると新規融資にネガティブになります。
優良企業の場合は、銀行も追加担保を求めないです。
業績が悪化したときに、担保を差し入れて追加融資をうけます。
リスケからの脱出は、リスケ債務を借り換えすることになります。
信用保証協会は、リスケ脱出後に再度リスケになるのを嫌がります。
ですので、数年間の安定した利益が出ていることを確認してからの借換えとなります。
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税理士塩見健二著
不動産の中には、買った瞬間に再販売価格が下回っている不動産があります。
その例は、下記のとおりです。
①新築不動産
②高値掴みした不動産
いわゆる希少性のある下記のような不動産です。
①オーナーチェンジで購入したファミリーマンションで賃借人が退去した場合
②人気アドレスの不動産。東京都港区などの人気エリアは、少々高くてもいいものが欲しい、という方が買っていくエリアです。
③タワーマンションのペントハウス。圧倒的に供給戸数が少ないからです。
①築30年前後のRC
②建物が耐用年数越えで土地値以下の不動産
日本の不動産市場は、上がったり、下がったりしています。
ですので、不動産投資での鉄板の勝ちパターンは、表面利回りのいい不動産を購入することです。
不動産マーケットが壊れたとしても、そのときは家賃収入でローンの返済を進めたらいいのです。
不動産マーケットが上昇しているときに手離れさせたらOKです。
表面利回りの目線は、8％以上が必須になります。
これはローンの金利を考慮すると物件価格の8％以上の家賃売上がないと空室リスク、大規模修繕、納税、ローン返済がカバーできないからです。
不動産業者が提示する想定利回りはあてにならないです。
地場の業者にヒアリングして、その賃料で入居が決まるか確認する必要があります。
キャップレートとは、表面利回りからローン金利を差し引いたレートになります。
ローン金利は、どの金融機関を利用するのかによってかわってきます。
キャップレートの最低目線は、6％になります。
基本的に金利の低い順番でいいますと、メガバンク→地方銀行→信用金庫→信用組合→ノンバンクとなります。
家賃売上が小さくても大きくても1個の不動産です。
手間もかかりますし、税理士報酬等の間接コストも生じます。
ですので、ある程度大きな売上が見込める不動産の方が管理が楽になってきます。
特に、ご自身のお住まいから遠い不動産については家賃売上が大きいにこしたことはないです。
あと、現況、割安な賃料で貸している場合は、賃借人に値上げ交渉をします。
なかなか、応じないものです。
一棟物の大きな修繕は、築30年で下記の修繕が見込まれます。
屋上防水、外壁塗装、キュービクル、エレベーター
風呂、キッチンはお金がかかります。
フルリフォームするのにワンルームですと200万円位が目線になります。
解体して土地売り、立て直し、転売といろいろ検討できます。
①ワンルームは投資用として転売するしかないです。
②ファミリーは投資用、実需用として転売できます。
融資量、金利、期間は、下記のような関係があります。
担保評価が伸びない代表的な不動産は下記のとおりです。
担保評価が伸びないということは自己資金の負担が大きくなることを意味します。
①地形が悪い土地※三角地、旗竿地
②間口狭小の土地
③接道が悪い土地
④私道に接道する土地
⑤接道の幅が狭い土地
⑥借地
⑦がけ地
大規模修繕は、下記のようなローンの組み方になります。
基本的に融資する銀行は、投資不動産の取得資金を融資した金融機関になります。
担保枠が空いていない場合は、信用保証協会付き融資を利用することになります。
担保枠が空いている場合は、担保枠を利用することになります。
築年数が古くなったとしても家賃を下げたら入居が決まりそうと判断できたらOKです。
あとは、ご自身でそのエリアに住めるか、その不動産に住めるか、という判断が重要になります。
ご自身が住めないエリア、お金を出して住みたくない不動産は買わない方がいいです。
同じ地域に、同じ築年数、同じ間取りの不動産がたくさんあると競合してしまいます。
こうなると家賃を値下げして空室を埋めるしかないので資金繰りが厳しくなります。
投資対象不動産の近隣をみて入居者募集看板が頻出しているエリアは要注意です。
コンビニが撤退しているエリアも要注意といいます。
駅から離れるほど入居が厳しくなります。これは駅を中心に離れるほど360度で競合が増えていきます。
不動産投資は仕入れ値で、ほぼ勝負がきまります。
入居付けが困難な不動産であっても高買いしなければリスクが軽減されます。
ポイントは、不動産価格が値崩れ中であっても家賃売上だけで返済も賄えて持ち出しゼロの状態にしておくことです。
持ち出しがある場合は、金融機関からDSCR100％未満と判断され評価が非常に悪くなります。
東京都在住の方で北海道等の地方物件を購入する場合があります。
地方の方が東京都と比較すると高利回りだからです。
ですが、不動産を点検しにいったり、修繕の業者と打ち合わせをするために飛行機にのる必要があります。
プロは、自分の生活圏から電車で1時間圏内の物件を買っているイメージです。
あと、地方物件を購入すると銀行融資の審査が通らなくなります。
築古物件は、一般的に不人気物件のため割安で購入できます。
築50年ぐらいの旧耐震物件は躯体に問題がなくても水回りに問題があります。
配管が塩ビ管でなく、鉄管の場合は赤錆がでて破裂する場合があります。
その他下水管が詰まったりと水回りのトラブルが絶えないです。
オフィス、店舗といった商業物件はレジデンスと異なり入居まで1年空室といったリスクがあります。
借地権の物件は、底地人との金銭トラブルに発展しやすいです。
トラブルとしては、借地料、名義書き換え料、建替え承諾料です。
名義書き換え料は、所有権移転や相続時に発生します。
建替え承諾料は、建物を建て替えるときに底地人に支払う金銭です。
事業計画段階で家賃収入から固定費、税、ローン返済を差し引いた手残りが少ない場合ですと大規模修繕コストが不動産からの収入だけで賄えなくなります。
賄えない場合は、大規模修繕のために新たにローンを組む必要がでてきます。
フラット35は、居住用の不動産取得にのみ利用できるローンです。
このローンを投資用不動産取得に利用した場合は、下記のような不利益を被ります。
①不正が判明した場合の融資詐欺事件としての告発
②不動産の買い増しができない。これは金融機関が既存物件の融資を調査するときに不正が発覚します。
③融資詐欺と判断された場合は、破産法を適用しても債務免責にならない可能性があります。
無作為に何年何月～何年何月までの融資実行という形で抜き取られて調査される場合があります。
そして住宅金融支援機構から債務者へ転送不要郵便で郵送物が送付されます。
郵送物がフラット35に返信されたら債務者への接触になります。
住宅用として住んでいる証明書として水道光熱費の領収書の開示を求められます。
投資不動産ではよく節税をうたい文句に区分マンションを紹介されます。
逆にいえば、節税しかうまみがないということになります。
いい物件を購入すると家賃収入や値上がり益で所得がでてしまいます。
納税できる不動産がいい不動産といえます。
東京都内は、中古不動産は高すぎて手がだせないといいます。
そこで素地の仕入からマンション開発をして数年間保有して売却するスキームがあります。
これはマンション開発業者の粗利益を不動産投資家が手にするやり方です。
数年間保有というのは、金融機関から完成後すぐに転売すると資金使途違反で出入り禁止になるため保有します。
不動産業者の不動産の仕入資金をクラウドファンディングを用いて融資金の投資が流行っています。
不動産担保があって年利5％前後で投資できるため非常に人気です。
ですが、クラウドファンディング業者は、金融機関よりも担保査定を甘くしがちです。
ですので、不動産仕入れ業者が返済できない事態も生じる可能性があります。
ワンルームマンションは、出口戦略が投資用での売却しかないです。
そのためファミリーマンションに比べると割安で売買されます。
この状況で勝つには、即転売しても粗利益が見込める価格で買うことが重要になります。
築30年前後のワンルームマンションの仕入は、物件の適正価格から風呂、キッチン等の水回りの修繕費を差し引いた価格での指値になります。
不動産投資の醍醐味は、ローンでレバレッジを掛けて自己資金の何倍もの利益を手にすることにあります。
当然、不動産を保有している間はローンの返済がつづいています。
不動産を売却したときに初めて粗利益を手にすることができます。
ですので、不動産を保有中は一切手許現金が増えずローンの残高だけが減っている感じです。
不動産取引において手付金を支払ったり、受け取ったりします。
多額の手付金は、不動産の売主からすると運転資金が増加するため欲しいものです。
仮登記を活用する場合は、主に2パターンあります。
登記のための書類などが備わっていないことをいいます。
売買契約が予約の段階で止まっている場合（所有権移転請求仮登記）などがあります。
仮登記には対抗力（第三者に権利を主張する効力）はありません。
ですが、後日、本登記がなされた場合は、仮登記の順位が本登記の順位になります。
5万円（税抜）前後です。
所有権移転仮登記の登録免許税は、1,000円～固定資産評価額の1.0％（10/1000）（登録免許税法17）になります。
注意しないといけないのは、本登記で別途登録免許税がかかります。
不動産業者で保有中の不動産の販売活動において手付金を収受することがあります。
この手付金は、不動産の買主（プロ：業者）からすると何らかの保全をしたいものです。
プロの場合は、宅地建物取引業の保護をうけれないため多額の手付金を危険にさらしてしまいます。
そこで所有権移転のための仮登記がなされます。
この仮登記は、すでに不動産に抵当権を設定している金融業者によって対応がかわります。
仮登記の目的が販売活動中における所有権移転だと特段、登記しても問題はないです。
金融機関が嫌がるのは、差押や仮差押といったネガティブな原因による登記を嫌がります。
差押や仮差押は、金融機関と締結している融資約款において期限の利益の喪失事由（請求失期事由）に該当します。
なお、請求失期事由は、融資を約定通りに返済しなかった、銀行との取り決めを破った、その他債権の保全が必要になった（資金ショートしそう）とかです。
金融機関は、自行の担保物に抵当権等の権利が設定されるときに稟議にかける必要があります。
そのため金融機関は、所有権移転のための仮登記に関する売買契約書といったエビデンスを債務者に求めることになります。
金融機関とは異なり所有権移転という前向きな理由の仮登記だとしても登記を認めないです。
担保物の不動産に2番抵当設定を認めないのと同じです。
仮に、仮登記をした場合は次回以降の取引ができなくなると考えてもらって差し支えがないです。
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