塩見健二税理士事務所
中小企業庁 認定経営革新等支援機関
不動産取引において手付金を支払ったり、受け取ったりします。
多額の手付金は、不動産の売主からすると運転資金が増加するため欲しいものです。
仮登記を活用する場合は、主に2パターンあります。
登記のための書類などが備わっていないことをいいます。
売買契約が予約の段階で止まっている場合（所有権移転請求仮登記）などがあります。
仮登記には対抗力（第三者に権利を主張する効力）はありません。
ですが、後日、本登記がなされた場合は、仮登記の順位が本登記の順位になります。
5万円（税抜）前後です。
所有権移転仮登記の登録免許税は、1,000円～固定資産評価額の1.0％（10/1000）（登録免許税法17）になります。
注意しないといけないのは、本登記で別途登録免許税がかかります。
不動産業者で保有中の不動産の販売活動において手付金を収受することがあります。
この手付金は、不動産の買主（プロ：業者）からすると何らかの保全をしたいものです。
プロの場合は、宅地建物取引業の保護をうけれないため多額の手付金を危険にさらしてしまいます。
そこで所有権移転のための仮登記がなされます。
この仮登記は、すでに不動産に抵当権を設定している金融業者によって対応がかわります。
仮登記の目的が販売活動中における所有権移転だと特段、登記しても問題はないです。
金融機関が嫌がるのは、差押や仮差押といったネガティブな原因による登記を嫌がります。
差押や仮差押は、金融機関と締結している融資約款において期限の利益の喪失事由（請求失期事由）に該当します。
なお、請求失期事由は、融資を約定通りに返済しなかった、銀行との取り決めを破った、その他債権の保全が必要になった（資金ショートしそう）とかです。
金融機関は、自行の担保物に抵当権等の権利が設定されるときに稟議にかける必要があります。
そのため金融機関は、所有権移転のための仮登記に関する売買契約書といったエビデンスを債務者に求めることになります。
金融機関とは異なり所有権移転という前向きな理由の仮登記だとしても登記を認めないです。
担保物の不動産に2番抵当設定を認めないのと同じです。
仮に、仮登記をした場合は次回以降の取引ができなくなると考えてもらって差し支えがないです。
資金繰り等の財務、税務、会計をオールインワンで解決！
税理士塩見健二著
創業融資の場合は、原則として日本政策金融公庫と信用保証協会付き融資です。
これらの融資は、資料を提出し、自己資金、許認可等の一定基準の内容を満たせば基本的に融資が受けられるからです。
下記の記事を読んでもらえたら概要は理解できるとおもいます。
脱サラ、のれん分けなどで新たに創業しようとされる経営者は多いです。
事業をする場合は、必ずといっていいほど融資が必要となってきます。
ですので、事業のコンセプトを考えるまでに一番に資金調達を検討する必要があります。
初回審査の場合は、申込から着金まで2ヵ月みておけば大丈夫です。
弊社も創業時に日本政策金融公庫から600万円の資金調達をして開業しました。
事業に使える自己資金は、300万円でした。
いろんな方の創業融資をみていますと、自己資金の3倍が創業融資の目線だなとおもいます。
創業融資にあたって履歴書を提出します。
そこで今から行おうとしている事業内容と過去の経験を照らし合わせられます。
まったく業務経験がないことをする場合は、なぜですか？とヒアリングされます。
株主構成の原則は、代表者1人で100％株式を保有していることが望ましいです。
①代表者と株主が異なる場合
②外国人、外国法人が50％超の株式を保有している場合
銀行の中には、25％超で取引できないところもあります。
創業融資で取締役の構成でプラス評価されるのは、士業や上場会社等の取締役が登記です。
ネガティブ評価されるのは、過去に脱税、刑事事件等でTV放送された人、金融ブラックの人、破産経験者が取締役登記をされている場合です。
創業から融資を利用する場合の資本金額は、300万円をオススメします。
これは、上述のとおり300万円もっていないと融資0円の回答もありえます。
事業スタートから売上計上までのランニングコストを考えると、あまりにも少ない資本金だと決算時点で債務超過に陥っている可能性があります。
債務超過の決算は、金融機関にとってネガティブな影響があります。
債務超過＝事業破綻という統計があることから、わざわざ、そこに新規融資をする必要がないと考えられます。
融資審査時には、許認可や業法上の免許の提出を求められます。
銀行融資を踏み倒した場合は、その銀行と取引できないです。
銀行融資を踏み倒しているということは、信用保証協会の求償権も踏み倒しているはずです。
信用保証協会も利用できないと考えてもらって大丈夫です。
よく東京の信用保証協会は踏み倒したが、違う管轄の信用保証協会は利用できると勘違いされている方が多いです。
信用保証協会はネットワークでデータがつながっています。
完済している場合は、特段問題にならないです。
夫が事業に失敗し、破産法等を適用して債務について法的整理をした方は、妻を代表者にして融資を受けようとする方がいます。
銀行の調査で、実態がめくれますのでやめておいた方がいいです。
新規開業資金（再挑戦支援関連）は、一度、自己破産等で債務関係を綺麗にされている方も利用できる融資です。
信用保証協会付き融資は、過去に飛ばしたことがあった場合でも民間保証が利用できる場合があります。
民間保証の代表格は、オリックス、オリコ、アサックス（※アサックスは、保証付不動産担保ローンになります。）です。
民間保証は、どの金融機関で取り扱っているか足で稼ぐ情報になってきます。
創業融資の銀行融資は、支店に電話したら担当者から支店に来て！と言われてお仕舞です。
できれば、個人で利用している通帳の銀行に電話した方がいいかもしれないです。
都市銀行での創業融資は、断られる可能性があります。
都市銀行の最小融資ロットは、3,000万円というイメージがあります。
創業から対応してもらえるかは、その支店判断となります。
地方銀行は、第一地方銀行、第二地方銀行、その他の銀行に分類されています。
金融庁のホームページでみられます。
わかりやすく分類しますと下記のとおりです。
第一地方銀行は、公金を扱う銀行です。
第二地方銀行は、地方にあるが第一地方銀行ではない銀行です。
その他の銀行は、支店の数が少ない銀行です。
プロパー融資は、不動産、有価証券、現預金といった担保や信用力のある会社、個人の信用がない場合だと決算3期分が必要になります。
創業融資から取引は可能です。
プロパー融資は、第二地方銀行よりも審査ハードルが厳しいイメージです。
創業融資から取引は可能です。
プロパー融資で、特段資金使途がない融資も対応してくれるイメージです。
あおぞら銀行、オリックス銀行、SBJ銀行、ネット銀行等の銀行です。
創業融資から取引可能です。
プロパー融資は、資金使途が明確でないと厳しいです。
プロパー融資だとしても支店決裁の範囲ですので500万円位の小ロットになります。
プロパー債の金利水準は、2.500％～のイメージです。
融資実行時に出資を求められます。
創業融資から取引可能です。
日売り商売で現金が店にある商売の方は、銀行員さんが集金しにきてくれたりと便利です。
支店の近くに事務所等がない場合は取引してもらえないです。
プロパー融資は、資金使途が明確でないと厳しいです。
プロパー融資だとしても支店決算の範囲ですので500万円くらいの小ロットになります。
プロパー債の金利水準は、3.000％～のイメージです。
融資実行時には、組合員になる必要があるため出資が必要です。
出資額は、信用組合によって異なりますが融資額の1％、10万円、1万円といった感じです。
韓国系の信用組合の特徴は、不動産か預金を担保に融資することが基本になります。
信用保証協会の保証を利用するときは、十分に返せる見込みがある債務者にしか利用しないです。
民間金融機関の融資は、大きくわけてプロパー融資という無担保、無保証融資と信用保証協会付き融資に分類できます。
信用保証協会の保証サービスは、銀行の融資が焦げ付いたときでも元本の返済を保証するというものです。
信用保証協会付き融資は、どこの民間銀行で借りても似たような金利となります。
全国どこの信用保証協会でも似た保証商品になっています。
その地域の課題を解決するような保証商品になっています。
東京都ですと、DX化、事業承継といった保証商品が特徴的です。
いわゆる制度融資です。
その市区町村に1年以上本店がある等の要件を満たす必要があります。
利子補給がついている保証商品ですのでお得な商品です。
保証枠は1500万円ぐらいの小さな商品が多いです。
融資をする銀行と事業者が同じ市区町村である必要があります。
信用保証協会の保証は、その地域、時期に応じて必要な保証が提供されます。
保証ラインナップは、毎年3月と9月に入れ替わります。
融資期間が24ヵ月を超える場合は、
信用保証料率/2+金利が資金調達レートの目線となります。
日本政策金融公庫は、財務省が株主の官製金融機関です。
民間金融機関だと勝てない金利水準での無担保、無保証で低利融資です。
支店数が少ないです。
民業圧迫のために派手な広告を展開しないです。
法人の場合は、連帯保証無しが基本です。
税理士、公認会計士、融資ブローカー等を利用された方は、ご存知だと思いますが日本政策金融公庫の面談時にこれらの方が同席されます。
近年では、日本政策金融公庫が債務者以外の、いわゆる金融ブローカーと思しき人物の同席を断っています。
以前は、日本政策金融機関に融資残高がなかったら自由に支店を選べていました。
これにより支店間で審査の緩い支店に申し込むことも可能でした。
最近では、本店所在地によってココの支店と管轄が決められています。
融資審査は、通る保証もないですし、減額解答もありえます。
ですので、民間銀行と日本政策金融公庫の融資を双方とも申込することが重要です。
創業段階からベンチャーキャピタル（VC）やコーポレートベンチャーキャピタル（CVC）からの資金調達は考えない方がいいです。
ベンチャーキャピタルからの資金調達は、株式の過半数（51％超）を求められることが多いです。
事業計画通りにIPOできなかった場合の株の買取算式は、増資受入れ前に決められた契約内容のとおりになります。
申込から着金まで
申込から着金までは、6ヵ月ほどかかるイメージです。
銀行とすでに融資取引がある場合は、その銀行からの紹介で銀行系のベンチャーキャピタルが出資することが多いです。
ホームページから問い合わせしたら話を聞いてもらえることが多いです。
ホームページから問い合わせしたら話を聞いてもらえることが多いです。
基本的には、金融業と不動産業への出資は断られます。
ベンチャーキャピタルは、そのファンドの投資目線があります。
IRRでいいますと、30％～50％がイメージになります。
最近では、ベンチャーキャピタルからのリターン目線が高くなっておりベンチャーキャピタルがデッド目線で商売をしています。
それがベンチャーデッドです。
債務超過でもOKです。
担保が必要。なにが担保にできるかは、そのベンチャーデッド次第です。
担保候補は、売掛金、在庫、不動産等です。
不動産は担保評価の仕方で担保価値が大幅にブレる傾向にあります。
毎月試算表を提出してミーティングがある。
融資事務手数料1％～です。契約書の弁護士へのレビューという名目で求められます。
金利は、5％～10％の範囲になります。
金融機関は、知らないノンバンクや個人的にお金を借りている人への融資を敬遠します。
金融の世界は、金利の高いところから借りだすと金利の低いところが撤退するです。
資金調達は、金融機関からのみにした方が無難です。
資金調達の強さをうたう税理士、公認会計士といった士業は多いです。
では、なにをもってその強さを計測すべきでしょうか。
それは下記にまとめられると考えられます。
税理士、公認会計士が融資審査の面談に同席したところで審査の内容がかわることはありえないです。
士業が作成する資料の精度は、融資審査に影響を及ぼします。
具体的には、試算表、部門別損益計算書、在庫一覧表、資金繰り表、借入明細一覧表の見やすさや精度です。
資料の提出は、タイムリーな資料を提出できるか。
銀行の担当者になぜ、今赤字なのか、黒字への解消方法、突発的な費用の説明ができるか等です。
会計基準を検討して赤字にでも黒字にでもできます。
何も考えていない先生は、とりあえず早く仕事を終わらせようとするものです。
銀行は支店長次第で融資審査が異なってきます。
私の経験上、審査の緩い支店長の次は、審査の厳しい支店長になるようです。
どこの銀行は審査が緩いかという情報は、その税理士の強みといえます。
銀行の融資は、上記の信用保証協会の保証商品と同様に各金融機関によって取り扱っている商品が異なります。
特に、民間（オリックス、オリコ、セゾンファンデックス、アサックス等）の信用保証が付される融資は取り扱いの有無に差がでてきます。
この情報を知っているか、知らないかは、その税理士の強みといえます。
下記のような場合は、融資サポートをうけた方がいい事例です。
①1億円を超えるような融資ロットや本部、役員、トップ決裁というような支店決裁よりも上位の決裁区分が必要な融資
②資本性ローン等の通常の融資よりも審査の厳しい融資
このような融資に直面する会社は、ある程度優秀な税理士、公認会計士にすでにチェンジしている場合が多いです。
決算申告後に年次資金をまとめて借りておきます。
返済した融資を折り返しで融資するイメージです。
融資の基本は、早め、多めです。
時すでに遅しの状況に追い込まれるとどうしようもないです。
融資内容は、どうでもよく、とりあえず借りたいという方は下記の資料で融資はうけられます。
決算申告書の製本
融資の返済スケジュール表
結論は、あいみつとることです。
事業者の中には、銀行に相見積もりなんてという人がいます。
ですが、よくよく考えれば融資を受けて利息を支払っています。
ですので、融資は保険と同じ金融商品を買っているというイメージを持つことが大切です。
手許資金を厚くしておくです。
手許資金を厚くしておけば、融資実行後すぐにリスケジュール（返済条件の見直し）になることはないです。
手元資金が薄い会社は、財務内容がよくても銀行の担当者からすればプロパーで融資をしたくないものです。
プロパー融資の基本は、資金使途なしの運転資金からスタートします。
これは融資条件の交渉で、こちらが有利にたつためです。
必要のない資金なんだから借りても借りなくてもいいわけです。
そこでプロパー融資なら借りる！と言うか、協会付きは繰上弁済したい、プロパーなら借り換えに応じる、でお仕舞です。
プロパー融資で資金使途がない融資は、支店決裁の範囲となります。
地方銀行ですと5,000万円です。
信用金庫、信用組合ですと500万円です。
当然に事業規模によっては、上記のバーよりも下回ってしまいます。
帝国データバンクの評点が50点以上は、プロパー融資が当たり前になります。
プロパー融資は、銀行も上限があります。
上限に達したら他の銀行を利用していくものです。
全ての融資がプロパー融資になったら、次は金利勝負になっていきます。
金利も限界まで下げると下がらないものです。
そこで次は、代表者保証無しの融資条件となります。
よく税理士、公認会計士、元銀行員は、融資コンサルティングサービスを提案します。
この融資コンサルティングサービスは貸金業法に違反しないのでしょか。
貸金業法の規制をうけるのは、融資の媒介になります。
ですので、融資コンサルティングサービスの内容は、事業計画の作成や銀行の紹介といった内容です。
このような書類作成や銀行紹介のサービスに、融資額の3％～5％という手数料が多いです。
日本政策金融公庫への融資コンサルティングサービスをしすぎた遠山清彦元国会議員が有罪判決をうけています。
融資コンサルティングサービスは、法律違反になるようなサービスであることも覚えていた方が無難といえます。
日本政策金融公庫の融資は、年商を基準に融資額の目線が決められます。
世の中の税理士、公認会計士は、融資事務手数料欲しさに売上を実態よりも多く見せかけた決算を組み、融資事務手数料を請求する方もいるようです。
資金調達は顧問料に含まれています。一部除く。
スポットでの業務はうけておりません。
会計、税務、資金調達を一括サポート
税理士塩見健二著
敷金に質権設定をして融資支援をうける場合を説明します。
敷金は、売掛金等と同じ債権ですので担保にすることができます。
敷金の担保設定の仕方は、質権がオーソドックスな手法となります。
民間金融機関の場合は、敷金に質権設定をしてまで融資審査をすすめることがないです。
敷金の性質が、不動産の賃貸人が債権回収できなかったときに敷金を充当するためのものです。
そのため確実に債権回収が見込めないため敷金を担保としてみれないのです。
政府系金融機関の場合は、敷金を質権設定としてみてくます。
敷金を質権設定することによって金融機関のプロパー枠や信用保証協会の保証枠をとっておくことが最大のメリットになります。
その他のメリットとしては、企業に重大なトラブルが起こったときです。
企業に重大なトラブルがあった場合は、保全がとれていない貸出をしている金融機関から一旦融資を引きあげたいと言われるものです。
ですが、敷金を担保にしている金融機関にとっては、担保があるためすぐに融資を弁済して欲しいと言われない可能性が高いといえます。
敷金は、金融機関にとって確実に債権回収できる安全な担保といえないです。
債務者が家賃を滞納したり、本社、支店、店舗を撤退したときに不動産をスケルトンに戻す費用がないときには敷金が充当されるためです。
それでも商工組合中央金庫は敷金を担保としてみて融資審査をしてくれます。
商工組合中央金庫は、半官半民で出資しあっている政府系金融機関です。
取引ができる年商規模は、おおよそ5億円です。
商工組合中央金庫は、店舗が少ないため少し使いづらい金融機関でもあります。
不動産の賃貸人は、基本的に敷金に対しての質権設定を拒否します。
敷金への質権設定に協力的な不動産の賃貸人は、大手不動産賃貸業者になります。
大手の不動産賃貸業者は、比較的大きな物件を貸し出すため敷金も大きくなりがちです。
ですので、どうしても敷金への質権設定に協力しないと不動産の賃貸借契約が進まない可能性もあるかと思われます。
資金繰り、財務、税務をオールインワンで解決！
税理士塩見健二著
東京都内のマンションは、実勢価格と固定資産評価額の差が大きいために相続対策として購入される場合が多いです。
まずはじめは、ルーフバルコニーの下のあるマンションです。
これは、上階のルーフバルコニーで子供を遊ばせたりと騒音問題に合いやすいと敬遠されがちです。
次は、昔の田の字マンションに多いですが共用部側の2部屋にエアコンを通す穴がない、ないしは穴をあけれないマンションです。
現代では、一部屋一エアコンがスタンダードです。
部屋にエアコンがつけれないマンションは敬遠されがちです。
次は、マンションの出入り口が共用部から丸見えになる物件です。
視線を遮る構造になっていないマンションは敬遠されがちです。
主要開口部で問題となるのは次のような場合です。
LDKから直接ベランダにいけないため（LDKが腰窓タイプも含む）に敬遠されがちになります。
さらに主要開口部からの眺望が隣の建物で何もみえないの、となりのマンションの人と目が合う物件も敬遠されがちです。
あとは、LDKの場所が部屋の真ん中にあり光がはいってこないようなマンションも敬遠されがちです。
主要開口部はマンション価格に大きな影響をあたえます。
マンションの構造で敬遠されがちな物件は次のような場合です。
はじめに15階建てのマンションです。
このマンションは、建築基準法上の高さ制限45ｍ内で開発されたといえます。
15階建てのマンションは、スラブに直接フローリングを敷いているパターンがあります。
そうなりますと上階の足音等の生活音が聞こえてきます。
次は、ワンルームやマンション内に店舗や事務所が併設されている物件です。
生活リズムが異なる人、住人が直ぐにいれかわる、不特定多数の者がマンションに出入りすると敬遠されがちです。
次は、スキップフロアです。
スキップフロアとは、マンションのエレベーターが停車しない階のことをいいます。
同じマンション内であったとしてもエレベーターが止まる階と止まらない階で明らかな価格差が生じています。
次は、総戸数30戸以下のマンションです。
これはマンション全体の大規模修繕代金が割高になるためです。
総戸数50戸以上からのマンションが人気のようです。
最後は、雨漏りの履歴があるマンションです。
これはマンション自体が欠陥になっている可能性があります。
一度雨漏りをすると完全に修繕することが困難でもあります。
マンションのエリアとして敬遠されがちなものは次のとおりです。
はじめは、嫌悪施設が近くにあるマンションです。
このときのポイントは、自分にとって嫌、自分にとって気にしないという判断でなく、多数の者にとって嫌な施設をいいます。
次は、工業系の用途地域です。
工業系の建物を建てていいエリアは、住居系に比べてなんでも建てやすいエリアです。
ですので、10年もしたら街の雰囲気がガラッと変わってしまったり、主要開口部の目の前に大きな建物が建ったりする可能性もあります。
次は、駅から徒歩10分以上の物件です。
駅前は、どんどん再開発されています。
ですので、わざわざ駅から遠い不便なマンションは敬遠されがちになります。
最後は、各自治体が公表しているハザードマップにひっかかるエリアです。
自然災害が頻発しています。
買主希望者からすれば、ハザードマップにひっかかるエリアの物件は、値段がさがらないと買いたいとおもわないでしょう。
資金繰り、財務、税務をオールインワンで解決！
ストーとアップ企業は、仲間2人や3人で頑張っていこうとなる場合が多いです。
そのときに株の持株比率を、2人で企業だと50：50や3人で企業だと34：33：33にしたりします。
株の持分比率は、会社法や民法で何ら制約をうけないです。
ですが、融資審査においては違います。
目線は、51％超の株を代表者が保有していない会社だと融資0円回答がありえます。
代表者保証にはいる代表取締役が会社を支配しきれていないところに金融機関は問題と判断するからです。
ベンチャーをはじめとするスタートアップ企業の株主構成のあるべき姿は、代表者が100％株主です。
株主、取締役の面々で注意しないといけないのは、登記される取締役や株主名簿にのる株主は金融機関で名寄せされます。
名寄せの内容は、過去に反社会的勢力、刑事罰、行政罰、脱税、重大なコンプライアンス違反をしていないかチェックされます。
この重大なコンプライアンス違反は、新聞等でオフィシャルに公表されているデータだけでなく、その金融機関でのブラックリストに載っていないかです。
ブラックリストとしては、横領事件を会社ぐるみでもみ消した、不動産取引で二重売買契約に関与していた等です。
株主としての資本参加や取締役登記される場合は、ここら辺のチェックが必須としておかないと後々痛い目にあいます。
金融機関のヒアリングの仕方は、「この取締役の〇〇さんとは、どういう関係ですか？」と聞いてくる場合が多いです。
ちなみに、執行役員は会社法上の取締役でないですので登記不要です。
あとは、弁護士、公認会計士、税理士や上場企業の取締役等が取締役登記されている場合は、金融機関からのポイントがUPします。
これは金融機関がコンプライアンスがきちんとされる、商売がうまくいくといった印象をもつためでしょう。
事業会社を経営されていて会社全体の借入金が10億円を超えたあたりからの金融機関の対応を説明します。
借入金が10億円を超えてきますと、保証協会付き融資や日本政策金融公庫からの融資だけでなく民間金融機関のプロパー融資もある程度膨らんできます。
こうなりますと、金融機関からは、決算書、勘定科目内訳書、法人税申告書、納税証明書以外の資料を求められます。
債務者が資料を提出しなかったら金融機関は融資を引き揚げておしまいですので提出するしかないです。
10億円借りる会社ですと、結構な数の金融機関と取引しないといけないです。
このロット借りるときは、メガバンクが楽なので重宝します。
地方銀行ですと10数行と取引することなので事務連絡が大変になってきます。
そこでどのような資料を求められるかを説明します。
残高証明書の徴求は、3パターンあります。
一つ目は、債務者が残高証明書を金融機関から取り寄せていない場合です。
このときは、普通預金の通帳のコピーで大丈夫です。
二つ目は、残高証明書をとっている場合です。
コピーでもOKというパターンです。
三つ目は、残高証明書の原本を求められる場合です。
残高証明書を偽造する会社もあるため一定以上に貸し込んでいる金融機関は、原本の提出を求めるようです。
融資をうける前に代表者の資産や負債状況を記した書類を金融機関に提出します。
それ以外に、融資量が大きくなりますと所得税の確定申告書を求められます。
見るポイントは、不動産や有価証券を個人で持っていないか、赤字の事業をしていないか、別の会社からお金をもらっていないか（役員報酬等）等です。
赤字の事業で多いのは、ワンルームマンション投資等での赤字計上等です。
昨今は、不動産価格が高止まりしていますので、東京都内のワンルームマンションですと相当な自己資金をいれないと事業として立ち行かないです。
やはり、金融機関からすると赤字の事業をもっているとマイナスのイメージがあります。
勘定科目内訳書には、預金取引のある金融機関の名称、支店名、金額を書く欄があります。
税理士、公認会計士が作成する勘定科目内訳書には、支店名まで記載していないものも多いです。
金融機関は、どこの金融機関の、どの支店と取引しているか確認したがります。
これは、いざ債権にデフォルトが生じたときに差し押さえる準備をするためと考えられます。
債権の差し押さえは、銀行名と支店名がわかればOKです。
資金繰り等の財務、税務、会計をオールインワンで解決！
飲食店の出店は、まずはいくら資金を集めることができるかを知ることから始めます。
この資金の構成は、自己資金と融資に分解できます。
融資の目線は、自己資金の3倍になります。
開業準備前に金融機関へ融資相談することをオススメします。
0円解答の場合ですと、出店計画が絵に描いた餅になってしまいます。
自己資金と融資を含めたトータルの投資額で出店するエリア、賃借不動産の大きさ、内装が居抜き、スケルトン等の目線ができてきます。
ここまで来ましたら出店候補の選定になります。
出店立地の前提は、東京23区内の人気路線沿線ローカル駅、居抜き店舗、25坪(家賃は、坪1.5万円)、居抜き、1,000万円の投資にします。
この1,000万円の出店計画を、3つの投資区分に分解します。
・設備資金（店舗物件の物件取得）
物件取得は、敷金7ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1ヶ月、当月家賃1ヶ月、前払家賃1ヶ月、保証料1ヵ月の計12ヵ月分の家賃が目安となります。
今回のケースですと月家賃37.5万円（坪1.5万円×25坪）×12ヶ月のため計450万円となります。
余談ですが、サブリース契約（転貸借契約）の店舗ですと、賃貸借契約よりも家賃、敷金、保証料が全体的に大きくなる傾向にあります。
・設備資金（店舗の内装造作）
飲食店舗の内装造作は、居抜きとスケルトンで出店コストが大きくかわります。
25坪で、スケルトンの場合ですと厨房機器600万円、内装、ファザード500万円の計1100万円が目線になります。
居抜物件の内装代金は、250万円はみた方がいいです。
そこにめったに、でないような人気物件ですと中古内装は1000万円といったところもあります。
・運転資金（採用教育、広告、その他諸雑費）
運転資金は、什器100万円、クレカ決済売掛金見合50万円、採用教育60万、レジ30万円、広告50万円、メニュー開発20万円、ユニフォーム10万円で計300万円が目線になります。
飲食店は運転資金の融資審査が通らないとよくいわれます。
ですが、上記のような何にいくら使うかといった費目があれば審査の土台にのります。
投資回収の目線は、3年(※≒ROA33.3％)がセオリーです。
飲食業界は、流行りすたりが早いです。
想定の投資回収が5年だと、業態が廃れたときにも、まだ借金があることも考えられます。
借金付きの投資計画の場合は、投資回収が終わったときに、初めて自社の利益が積み増しとなります。
ですので、上記1,000万円のうち、物件取得はずっと借りたら使えるため投資回収から外して、内装250万円と運転資金300万円の計550万円が回収原資となります。
この550万円は、税金支払い後の手残りである税後キャッシュが投資回収原資です。
550万円を3年で回収になりますと、年間183万円の手残りが必要になります。
飲食店業の財務状況でみておくべきポイントは3つなります。
①手許現金
手許現金は、月間3ヵ月分持っておけば余裕です。
きちんと運転資金の融資で手元資金を管理しておかないと手許現金は、月商0.5ヵ月分になります。
この月商0.5ヵ月分の手許資金量になると給与や仕入れの支払いが遅れてきます。
②純資産比率
純資産比率は、負債と純資産の比率です。
この純資産比率が10％を超えていないと金融機関からのプロパー融資が難しいです。
できれば、常に10％は欲しいところです。
この純資産比率がマイナスになると債務超過ということです。
債務超過は、借入金の返済が難しいという統計があるので金融機関からの金融支援が難しくなってきます。
③債務償還年数
金融機関は、この債務償還年数を重視します。
この資料は、借金が税後の手残り現金の何倍かという指標です。
手残り現金の10倍だと10年で完済するということです。
金融機関のプロパー融資の基準は、債務償還年数10年以内になっています。
この債務償還年数が10年を超えだすと新規融資が難しくなってきます。
東京都内の損益のプライマリー原価は下記の通りです。
飲食店業のプライマリー原価は、食材費、人件費、家賃の3つで70％という目安があります。
この3つの費目が70％に収まったら営業利益率10％の店舗の出来上がりです。
コストの見直しは、このプライマリー原価をさわります。
小さい経費をさわっても営業利益に与えるインパクトが小さいからです。
地方にいきますと家賃比率が5％を下回ることもあるので、上記の損益モデルと異なってきます。
居酒屋の中には、ボトルキープを取り入れるところと、入れないところがあります。
ボトルキープのメリット、デメリットは下記のとおりです。
メリット
離れていったお客さんが戻ってくる
デメリット
売上が減少する
食材やお酒といった材料を仕入れは、店舗まで持ってきてくれるのでプレコフーズや西原商会等の卸業者から注文することがあります。
この仕入れ代金は、仕入れ月の翌月末日に支払いが多いです。
このように仕入れと決済にズレがあることを掛け取引といいます。
掛け取引をするには、卸業者に1月分の仕入れ代金を担保として差し入れることもあります。
飲食店の出店に関する資格は、食品衛生責任者の選定が必須になります。
調理師免許は不要です。
食品衛生責任者は、各都道府県で開催されている講習会を受講すると資格が取得できます。
通常1日の講習になり、受講料は10,000円ほどになります。
注意しないといけないのは、講習会がすぐに満席になります。
早めに予約することをオススメします。
飲食店の出店には、防火管理者を選定する必要があります。
防火管理者は、都道府県知事や消防長が行う防火管理講習を受講すると資格が取得できます。
届出書の提出期限は、工事着工の7日前となっています。
この出店で事業を開始する場合は、税務署に開業届、青色承認申請書、給与支払い事務届、源泉所得税の納期の特例申請書を提出します。
この出店がはじめてでも、2店舗目以降であっても、都道府県と市区町村に開業届を提出することになります。
これは、各都道府県や市区町村に納税する均等割や償却資産税がかかわってくるからです。
飲食店業を営業するうえで、加入されてる保険は下記のとおりです。
①PL保険（製造物責任保険）
食中毒を起こしたときに、お客さん等に対する保険です。
②施設賠償責任保険
店舗内で転倒した等でお客さん等がケガをしたときの保険です。
②売上保障保険
休業時等の売上を補填する保険です。
④火災保険・地震保険
火災の他に高額な什器が壊れたときのための保険です。
個人的には、日本政策金融公庫の融資審査は、銀行融資で一番緩いと考えています。
スタートアップ（創業）時の融資の目線は、上述のとおり自己資金の3倍までが融資限度可能額とみてもらって大丈夫です。
ですので、自己資金300万円の場合の融資額は、300万円×3倍の900万円が限界です。
出店投資の限度額は、1,200万円（自己資金300万円+融資900万円）となってきます。
このとき自己資金が300万円未満ですと融資0円回答も十分にありえます。
ちなみに、複数店舗を出店するときの融資の審査基準は、どんなにいい計画を作っても融資が伸びないです。
融資審査の基本は、過去の決算状況、返済実績、財務内容で与信判断がなされます。
信用保証協会は、民間銀行の融資に信用保証協会の保証を付ける融資手法です。
感覚的には、日本政策金融公庫よりも融資審査は厳しいとおもいます。
保証協会付き融資で資金調達コストが安いのは制度融資になります。
オススメは、日本政策金融公庫も信用保証協会付き融資も両方とも申込しておくことです。
協調融資とは、2以上の金融機関が同じ資金使途で融資することをいいます。
飲食店の場合ですと、この出店に係る融資みたいな感じです。
協調融資は、資金使途ごとに資金調達先をかえます。
設備資金は、日本政策金融公庫。
運転資金は、民間銀行の信用保証協会付き融資。
飲食店向けの補助金は、多いです。
補助金の種類としては、新規雇用に関する労務関係のものや、設備の買い替えが多いです。
設備の買い替えの品目は、省エネの冷蔵庫、食洗器の買い替え用資金を補助するといったものです。
補助金の申請は、書類を集めたり、申請用紙に記入することが多いです。
労務関係の補助金は、社会保険労務士が得意です。
設備等の補助金は、行政書士が得意です。
補助金は、申請から着金まで6ヵ月ほどかかります。
①創業30年を超える飲食業の特徴は、ずばり店舗不動産をもっていることです。
店舗不動産を持つことによって下記の効果があります。
東京都内ですと売上に対する家賃比率は10％に達しています。
自社利用の店舗不動産の取得に係る融資は、10年弁済前後です。
この返済が終わったら、その不動産は自分のものです。
いざとなったときには、自社の不動産を担保に資金調達できます。
②同じ沿線、同じ駅に出店している。
同じ沿線や同じ駅で出店することによって店舗視察の時間短縮や人のやりくりが機動的にできるからだと考えられます。
③出店場所は、駅近、広い道路に店舗が面している、角地、人通りが多いが必須になっています。
④競合がいない。駅から店舗までに同じ業態（唐揚げ屋等）があると、そちらにお客さんが捕られるようです。
①20坪未満の物件は、席数がとれないことから宴会等の大きな売上がとれないです。
②2階建ての物件は、ホールスタッフの人件費が多くかかります。
③商業施設への出店は、内装工事をB工事からする可能性があり、設備投資が高額になります。
④不動産の契約が定期借家契約は、不動産の賃貸人が契約を更新しないといったときに退去する必要があります。
⑤坪単価が高い物件は、家賃は高額になると損益分岐点が上がってしまいます。
⑥豪華な内装設備投資は、設備投資額と売上が比例して伸びないので投資回収できるか不明です。
①築古店舗で定期借家契約である場合
これは大家さんが建物を取り壊す気でいる可能性が高いです。
契約の更新ができないとせっかく作り上げた店を手放すことになります。
②下水管の破裂
築50年を経過するような不動産は、目に見えない場所の老朽化が激しいです。
特に下水管が破裂した場合は、どこに配管があるか不明な場合だと床を広範囲ではがす必要がでてきます。
そうなりますと長い間、営業ができなくなります。
③立退き交渉
ボロボロの不動産は、不動産開発業者が隣地を買い占めて、建て壊して、大きな土地に仕上げて再開発をしようとします。
そうなりますと立退き交渉となります。
不動産業者と賃借人で賃借権の買取り価額が合意に達しなかったら裁判に発展します。
店舗賃借権の買取り相場は月家賃の100ヵ月といわれています。
裁判になっても賃借人が勝訴しますが、裁判沙汰は避けたいところです。
自己資金0円で開業する方法は、店舗を持たないことにより可能となります。
具体的には、業務委託（受託）スキームになります。
現在、店長をしている店舗のオペレーションを業務受託という形で独立開業します。
業務委託スキームは、通常ですと業務委託者がその店舗で生まれる想定利益＝店舗使用料とします。
ですので、開業者である業務受託者はあまり儲からないです。
儲けようとするならパートアルバイトの人件費を抑制するために開業者がシフトインするしかないです。
独立開業後に300万円以上の自己資金を貯金してから自分のお店を検討してもいいと思います。
業務委託契約は、店舗のオペレーション業務を受託する契約です。
転貸借契約は、賃借不動産を又借りする契約です。
ここで重要となるのは、融資です。
業務委託契約の場合は、業務を受託しているだけですので融資審査で特段問題とならないです。
転貸借契約の場合は、賃貸借契約を金融機関から求められます。
通常の賃貸借契約は、転貸を認めない契約です。
こうなりますと、金融機関は、私法上での違反契約とみますので融資審査に落ちてしまいます。
設備の減価償却費は、冷蔵庫等の備品は、5年償却、給排水、電気設備等は、15年償却、内装、ファーザードも15年償却が目線となります。
ですので、出店してから短期撤退してしまうと減価償却が進んでいないことから大きな撤退損失が計上することになります。
税制の特例には、投資額の〇％の税額控除をする規定等が存在します。
税額控除の前提は、納税額があることです。
ですので、納税がないと税制上の優遇規定がうけれずに不利になってしまいます。
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