ソルトルック株式会社/塩見健二税理士事務所
中小企業庁 認定経営革新等支援機関
不動産取引において手付金を支払ったり、受け取ったりします。
多額の手付金は、不動産の売主からすると運転資金が増加するため欲しいものです。
仮登記を活用する場合は、主に2パターンあります。
登記のための書類などが備わっていないことをいいます。
売買契約が予約の段階で止まっている場合（所有権移転請求仮登記）などがあります。
仮登記には対抗力（第三者に権利を主張する効力）はありません。
ですが、後日、本登記がなされた場合は、仮登記の順位が本登記の順位になります。
5万円（税抜）前後です。
所有権移転仮登記の登録免許税は、1,000円～固定資産評価額の1.0％（10/1000）（登録免許税法17）になります。
注意しないといけないのは、本登記で別途登録免許税がかかります。
不動産業者で保有中の不動産の販売活動において手付金を収受することがあります。
この手付金は、不動産の買主（プロ：業者）からすると何らかの保全をしたいものです。
プロの場合は、宅地建物取引業の保護をうけれないため多額の手付金を危険にさらしてしまいます。
そこで所有権移転のための仮登記がなされます。
この仮登記は、すでに不動産に抵当権を設定している金融業者によって対応がかわります。
仮登記の目的が販売活動中における所有権移転だと特段、登記しても問題はないです。
金融機関が嫌がるのは、差押や仮差押といったネガティブな原因による登記を嫌がります。
差押や仮差押は、金融機関と締結している融資約款において期限の利益の喪失事由（請求失期事由）に該当します。
なお、請求失期事由は、融資を約定通りに返済しなかった、銀行との取り決めを破った、その他債権の保全が必要になった（資金ショートしそう）とかです。
金融機関は、自行の担保物に抵当権等の権利が設定されるときに稟議にかける必要があります。
そのため金融機関は、所有権移転のための仮登記に関する売買契約書といったエビデンスを債務者に求めることになります。
金融機関とは異なり所有権移転という前向きな理由の仮登記だとしても登記を認めないです。
担保物の不動産に2番抵当設定を認めないのと同じです。
仮に、仮登記をした場合は次回以降の取引ができなくなると考えてもらって差し支えがないです。
資金繰り等の財務、税務、会計をオールインワンで解決！
税理士塩見健二著
創業融資の場合は、原則として日本政策金融公庫と信用保証協会付き融資です。
これらの融資は、資料を提出し、自己資金、許認可等の一定基準の内容を満たせば基本的に融資が受けられるからです。
下記の記事を読んでもらえたら概要は理解できるとおもいます。
脱サラ、のれん分けなどで新たに創業しようとされる経営者は多いです。
事業をする場合は、必ずといっていいほど融資が必要となってきます。
ですので、事業のコンセプトを考えるまでに一番に資金調達を検討する必要があります。
初回審査の場合は、申込から着金まで2ヵ月みておけば大丈夫です。
弊社も創業時に日本政策金融公庫から600万円の資金調達をして開業しました。
事業に使える自己資金は、300万円でした。
いろんな方の創業融資をみていますと、自己資金の3倍が創業融資の目線だなとおもいます。
創業融資にあたって履歴書を提出します。
そこで今から行おうとしている事業内容と過去の経験を照らし合わせられます。
まったく業務経験がないことをする場合は、なぜですか？とヒアリングされます。
株主構成の原則は、代表者1人で100％株式を保有していることが望ましいです。
①代表者と株主が異なる場合
②外国人、外国法人が50％超の株式を保有している場合
銀行の中には、25％超で取引できないところもあります。
創業融資で取締役の構成でプラス評価されるのは、士業や上場会社等の取締役が登記です。
ネガティブ評価されるのは、過去に脱税、刑事事件等でTV放送された人、金融ブラックの人、破産経験者が取締役登記をされている場合です。
創業から融資を利用する場合の資本金額は、300万円をオススメします。
これは、上述のとおり300万円もっていないと融資0円の回答もありえます。
事業スタートから売上計上までのランニングコストを考えると、あまりにも少ない資本金だと決算時点で債務超過に陥っている可能性があります。
債務超過の決算は、金融機関にとってネガティブな影響があります。
債務超過＝事業破綻という統計があることから、わざわざ、そこに新規融資をする必要がないと考えられます。
融資審査時には、許認可や業法上の免許の提出を求められます。
銀行融資を踏み倒した場合は、その銀行と取引できないです。
銀行融資を踏み倒しているということは、信用保証協会の求償権も踏み倒しているはずです。
信用保証協会も利用できないと考えてもらって大丈夫です。
よく東京の信用保証協会は踏み倒したが、違う管轄の信用保証協会は利用できると勘違いされている方が多いです。
信用保証協会はネットワークでデータがつながっています。
完済している場合は、特段問題にならないです。
夫が事業に失敗し、破産法等を適用して債務について法的整理をした方は、妻を代表者にして融資を受けようとする方がいます。
銀行の調査で、実態がめくれますのでやめておいた方がいいです。
新規開業資金（再挑戦支援関連）は、一度、自己破産等で債務関係を綺麗にされている方も利用できる融資です。
信用保証協会付き融資は、過去に飛ばしたことがあった場合でも民間保証が利用できる場合があります。
民間保証の代表格は、オリックス、オリコ、アサックス（※アサックスは、保証付不動産担保ローンになります。）です。
民間保証は、どの金融機関で取り扱っているか足で稼ぐ情報になってきます。
創業融資の銀行融資は、支店に電話したら担当者から支店に来て！と言われてお仕舞です。
できれば、個人で利用している通帳の銀行に電話した方がいいかもしれないです。
都市銀行での創業融資は、断られる可能性があります。
都市銀行の最小融資ロットは、3,000万円というイメージがあります。
創業から対応してもらえるかは、その支店判断となります。
地方銀行は、第一地方銀行、第二地方銀行、その他の銀行に分類されています。
金融庁のホームページでみられます。
わかりやすく分類しますと下記のとおりです。
第一地方銀行は、公金を扱う銀行です。
第二地方銀行は、地方にあるが第一地方銀行ではない銀行です。
その他の銀行は、支店の数が少ない銀行です。
プロパー融資は、不動産、有価証券、現預金といった担保や信用力のある会社、個人の信用がない場合だと決算3期分が必要になります。
創業融資から取引は可能です。
プロパー融資は、第二地方銀行よりも審査ハードルが厳しいイメージです。
創業融資から取引は可能です。
プロパー融資で、特段資金使途がない融資も対応してくれるイメージです。
あおぞら銀行、オリックス銀行、SBJ銀行、ネット銀行等の銀行です。
創業融資から取引可能です。
プロパー融資は、資金使途が明確でないと厳しいです。
プロパー融資だとしても支店決裁の範囲ですので500万円位の小ロットになります。
プロパー債の金利水準は、2.500％～のイメージです。
融資実行時に出資を求められます。
創業融資から取引可能です。
日売り商売で現金が店にある商売の方は、銀行員さんが集金しにきてくれたりと便利です。
支店の近くに事務所等がない場合は取引してもらえないです。
プロパー融資は、資金使途が明確でないと厳しいです。
プロパー融資だとしても支店決算の範囲ですので500万円くらいの小ロットになります。
プロパー債の金利水準は、3.000％～のイメージです。
融資実行時には、組合員になる必要があるため出資が必要です。
出資額は、信用組合によって異なりますが融資額の1％、10万円、1万円といった感じです。
韓国系の信用組合の特徴は、不動産か預金を担保に融資することが基本になります。
信用保証協会の保証を利用するときは、十分に返せる見込みがある債務者にしか利用しないです。
民間金融機関の融資は、大きくわけてプロパー融資という無担保、無保証融資と信用保証協会付き融資に分類できます。
信用保証協会の保証サービスは、銀行の融資が焦げ付いたときでも元本の返済を保証するというものです。
信用保証協会付き融資は、どこの民間銀行で借りても似たような金利となります。
全国どこの信用保証協会でも似た保証商品になっています。
その地域の課題を解決するような保証商品になっています。
東京都ですと、DX化、事業承継といった保証商品が特徴的です。
いわゆる制度融資です。
その市区町村に1年以上本店がある等の要件を満たす必要があります。
利子補給がついている保証商品ですのでお得な商品です。
保証枠は1500万円ぐらいの小さな商品が多いです。
融資をする銀行と事業者が同じ市区町村である必要があります。
信用保証協会の保証は、その地域、時期に応じて必要な保証が提供されます。
保証ラインナップは、毎年3月と9月に入れ替わります。
融資期間が24ヵ月を超える場合は、
信用保証料率/2+金利が資金調達レートの目線となります。
日本政策金融公庫は、財務省が株主の官製金融機関です。
民間金融機関だと勝てない金利水準での無担保、無保証で低利融資です。
支店数が少ないです。
民業圧迫のために派手な広告を展開しないです。
法人の場合は、連帯保証無しが基本です。
税理士、公認会計士、融資ブローカー等を利用された方は、ご存知だと思いますが日本政策金融公庫の面談時にこれらの方が同席されます。
近年では、日本政策金融公庫が債務者以外の、いわゆる金融ブローカーと思しき人物の同席を断っています。
以前は、日本政策金融機関に融資残高がなかったら自由に支店を選べていました。
これにより支店間で審査の緩い支店に申し込むことも可能でした。
最近では、本店所在地によってココの支店と管轄が決められています。
融資審査は、通る保証もないですし、減額解答もありえます。
ですので、民間銀行と日本政策金融公庫の融資を双方とも申込することが重要です。
創業段階からベンチャーキャピタル（VC）やコーポレートベンチャーキャピタル（CVC）からの資金調達は考えない方がいいです。
ベンチャーキャピタルからの資金調達は、株式の過半数（51％超）を求められることが多いです。
事業計画通りにIPOできなかった場合の株の買取算式は、増資受入れ前に決められた契約内容のとおりになります。
申込から着金まで
申込から着金までは、6ヵ月ほどかかるイメージです。
銀行とすでに融資取引がある場合は、その銀行からの紹介で銀行系のベンチャーキャピタルが出資することが多いです。
ホームページから問い合わせしたら話を聞いてもらえることが多いです。
ホームページから問い合わせしたら話を聞いてもらえることが多いです。
基本的には、金融業と不動産業への出資は断られます。
ベンチャーキャピタルは、そのファンドの投資目線があります。
IRRでいいますと、30％～50％がイメージになります。
最近では、ベンチャーキャピタルからのリターン目線が高くなっておりベンチャーキャピタルがデッド目線で商売をしています。
それがベンチャーデッドです。
債務超過でもOKです。
担保が必要。なにが担保にできるかは、そのベンチャーデッド次第です。
担保候補は、売掛金、在庫、不動産等です。
不動産は担保評価の仕方で担保価値が大幅にブレる傾向にあります。
毎月試算表を提出してミーティングがある。
融資事務手数料1％～です。契約書の弁護士へのレビューという名目で求められます。
金利は、5％～10％の範囲になります。
金融機関は、知らないノンバンクや個人的にお金を借りている人への融資を敬遠します。
金融の世界は、金利の高いところから借りだすと金利の低いところが撤退するです。
資金調達は、金融機関からのみにした方が無難です。
資金調達の強さをうたう税理士、公認会計士といった士業は多いです。
では、なにをもってその強さを計測すべきでしょうか。
それは下記にまとめられると考えられます。
税理士、公認会計士が融資審査の面談に同席したところで審査の内容がかわることはありえないです。
士業が作成する資料の精度は、融資審査に影響を及ぼします。
具体的には、試算表、部門別損益計算書、在庫一覧表、資金繰り表、借入明細一覧表の見やすさや精度です。
資料の提出は、タイムリーな資料を提出できるか。
銀行の担当者になぜ、今赤字なのか、黒字への解消方法、突発的な費用の説明ができるか等です。
会計基準を検討して赤字にでも黒字にでもできます。
何も考えていない先生は、とりあえず早く仕事を終わらせようとするものです。
銀行は支店長次第で融資審査が異なってきます。
私の経験上、審査の緩い支店長の次は、審査の厳しい支店長になるようです。
どこの銀行は審査が緩いかという情報は、その税理士の強みといえます。
銀行の融資は、上記の信用保証協会の保証商品と同様に各金融機関によって取り扱っている商品が異なります。
特に、民間（オリックス、オリコ、セゾンファンデックス、アサックス等）の信用保証が付される融資は取り扱いの有無に差がでてきます。
この情報を知っているか、知らないかは、その税理士の強みといえます。
下記のような場合は、融資サポートをうけた方がいい事例です。
①1億円を超えるような融資ロットや本部、役員、トップ決裁というような支店決裁よりも上位の決裁区分が必要な融資
②資本性ローン等の通常の融資よりも審査の厳しい融資
このような融資に直面する会社は、ある程度優秀な税理士、公認会計士にすでにチェンジしている場合が多いです。
決算申告後に年次資金をまとめて借りておきます。
返済した融資を折り返しで融資するイメージです。
融資の基本は、早め、多めです。
時すでに遅しの状況に追い込まれるとどうしようもないです。
融資内容は、どうでもよく、とりあえず借りたいという方は下記の資料で融資はうけられます。
決算申告書の製本
融資の返済スケジュール表
結論は、あいみつとることです。
事業者の中には、銀行に相見積もりなんてという人がいます。
ですが、よくよく考えれば融資を受けて利息を支払っています。
ですので、融資は保険と同じ金融商品を買っているというイメージを持つことが大切です。
手許資金を厚くしておくです。
手許資金を厚くしておけば、融資実行後すぐにリスケジュール（返済条件の見直し）になることはないです。
手元資金が薄い会社は、財務内容がよくても銀行の担当者からすればプロパーで融資をしたくないものです。
プロパー融資の基本は、資金使途なしの運転資金からスタートします。
これは融資条件の交渉で、こちらが有利にたつためです。
必要のない資金なんだから借りても借りなくてもいいわけです。
そこでプロパー融資なら借りる！と言うか、協会付きは繰上弁済したい、プロパーなら借り換えに応じる、でお仕舞です。
プロパー融資で資金使途がない融資は、支店決裁の範囲となります。
地方銀行ですと5,000万円です。
信用金庫、信用組合ですと500万円です。
当然に事業規模によっては、上記のバーよりも下回ってしまいます。
帝国データバンクの評点が50点以上は、プロパー融資が当たり前になります。
プロパー融資は、銀行も上限があります。
上限に達したら他の銀行を利用していくものです。
全ての融資がプロパー融資になったら、次は金利勝負になっていきます。
金利も限界まで下げると下がらないものです。
そこで次は、代表者保証無しの融資条件となります。
よく税理士、公認会計士、元銀行員は、融資コンサルティングサービスを提案します。
この融資コンサルティングサービスは貸金業法に違反しないのでしょか。
貸金業法の規制をうけるのは、融資の媒介になります。
ですので、融資コンサルティングサービスの内容は、事業計画の作成や銀行の紹介といった内容です。
このような書類作成や銀行紹介のサービスに、融資額の3％～5％という手数料が多いです。
日本政策金融公庫への融資コンサルティングサービスをしすぎた遠山清彦元国会議員が有罪判決をうけています。
融資コンサルティングサービスは、法律違反になるようなサービスであることも覚えていた方が無難といえます。
日本政策金融公庫の融資は、年商を基準に融資額の目線が決められます。
世の中の税理士、公認会計士は、融資事務手数料欲しさに売上を実態よりも多く見せかけた決算を組み、融資事務手数料を請求する方もいるようです。
資金調達は顧問料に含まれています。一部除く。
スポットでの業務はうけておりません。
会計、税務、資金調達を一括サポート
税理士塩見健二著
敷金に質権設定をして融資支援をうける場合を説明します。
敷金は、売掛金等と同じ債権ですので担保にすることができます。
敷金の担保設定の仕方は、質権がオーソドックスな手法となります。
民間金融機関の場合は、敷金に質権設定をしてまで融資審査をすすめることがないです。
敷金の性質が、不動産の賃貸人が債権回収できなかったときに敷金を充当するためのものです。
そのため確実に債権回収が見込めないため敷金を担保としてみれないのです。
政府系金融機関の場合は、敷金を質権設定としてみてくます。
敷金を質権設定することによって金融機関のプロパー枠や信用保証協会の保証枠をとっておくことが最大のメリットになります。
その他のメリットとしては、企業に重大なトラブルが起こったときです。
企業に重大なトラブルがあった場合は、保全がとれていない貸出をしている金融機関から一旦融資を引きあげたいと言われるものです。
ですが、敷金を担保にしている金融機関にとっては、担保があるためすぐに融資を弁済して欲しいと言われない可能性が高いといえます。
敷金は、金融機関にとって確実に債権回収できる安全な担保といえないです。
債務者が家賃を滞納したり、本社、支店、店舗を撤退したときに不動産をスケルトンに戻す費用がないときには敷金が充当されるためです。
それでも商工組合中央金庫は敷金を担保としてみて融資審査をしてくれます。
商工組合中央金庫は、半官半民で出資しあっている政府系金融機関です。
取引ができる年商規模は、おおよそ5億円です。
商工組合中央金庫は、店舗が少ないため少し使いづらい金融機関でもあります。
不動産の賃貸人は、基本的に敷金に対しての質権設定を拒否します。
敷金への質権設定に協力的な不動産の賃貸人は、大手不動産賃貸業者になります。
大手の不動産賃貸業者は、比較的大きな物件を貸し出すため敷金も大きくなりがちです。
ですので、どうしても敷金への質権設定に協力しないと不動産の賃貸借契約が進まない可能性もあるかと思われます。
資金繰り、財務、税務をオールインワンで解決！
