塩見健二税理士事務所
中小企業庁 認定経営革新等支援機関
収益不動産の審査に当たっては、収益不動産だけでなく属人も評価対象になります。
この属人評価について説明します。
金融機関は、すべての資産を時価や額面で評価していかないです。
代表的な資産の評価方法を説明してきます。
現金は、現金のまま評価します。米ドル、ユーロは、そのまま評価で大丈夫です。
問題なのは、ビットコイン等の仮想通貨です。
仮想通貨は金融機関によっては、0円評価になります。
有価証券は、国債、株式、ETF、投資信託、リート等とさまざまな商品がありますが大幅な評価減にはならないです。
不動産は、特殊です。
融資を申し込む金融機関の担保評価ができるエリアにある不動産なら資産として評価します。
ですが、エリア外の不動産は0円評価になります。
ですので、担保評価ができるエリア外の不動産を借金して保有している場合は、下記のように大幅な債務超過と金融機関がみます。
時計等の小物も時価がありそうなら資産リストにいれてもいいと思います。
負債は、すべて評価されます。
ですので、マイホーム、自動車、子供の教育ローンなどです。
上記①の収益不動産で、資産としては評価されない不動産であったとして、それに紐付く負債はガッツリ評価されます。
ただ、申告日から納税期限まで未納所得税等までは負債とカウントされないです。
金融機関の負債の調査の仕方は、信用情報機関からの情報の取り寄せになります。
購入した収益不動産の賃貸経営がうまくいかず賃料売上が少なかった場合は、給与等の他の所得（いわゆる、ポケットマネー）で弁済するはめになります。
この給与等の所得から住宅ローンや生活費を差し引いた金額が重要になってきます。
よく住宅ローンでマイホームを買った人が、大きな収益不動産を買えないというのは給与等の所得から住宅ローンや生活費を差し引いた手残りが少ないからです。
あと、すでに収益不動産をお持ちの方は、その不動産のDSCRが100％を超えているかのチェックがなされます。
DSCRは、デッド・サービス・カバー・レシオの略です。
算式は、税後キャッシュ（手残り）/借入返済額です。
これは税金を払いきった手残り金額と借金の返済の比率です。
DSCRが、100％を超えている場合は、金融機関から回っているんだ！とマイナス評価にならないです。
DSCRが、100％を下回っているということは、銀行借り入れの一部を手差し（ポケットマネー）で返済していることを意味します。
金融機関は、決算書上で少しの利益であっても折り返し資金等の運転資金を融資してくれます。
そこで、どのような場合に少しの利益であっても真水資金が入るのか説明します。
一番融資審査が通りやすいのは、税後キャッシュ＞年間返済額という算式が成立しているときです。
この状態の会社は理想的ですが、世の中そんなにあまくないです。
世の中の会社の多くは、税後キャッシュ＜年間返済額となっています。
理屈でいったら、いつか資金ショートするため金融機関としては融資したくないはずです。
ですが、どのような理由で融資審査を進めていくのでしょうか。
銀行融資の審査においては、この固定費は一過性なので正常な収益力だと十分返済しきれるという理屈を作っていきます。
融資審査上で固定費を削る代表的な例は、役員報酬です。
役員報酬を融資審査上で差し引いたら税後キャッシュ＞年間返済額が成立するとしていきます。
ですので、決算書ができてからの年次資金を銀行に打診するときは、「この費目のうち〇〇円は一過性のもので来期以降発生しない。」と説明することです。
銀行は、あまり利益がでていない会社単体だけでは与信落ちする会社にグループ全体で与信をとったりします。
例えば、あまり利益がでていない会社であっても親会社が絶好調の場合はグループ全体で連結ベースで与信をとります。
逆に、グループのうち赤字体質や借金体質の会社があると与信がマイナスに引き寄せられたりもします。
ですので、年次資金を打診するとき等はグループ会社の決算書も銀行に提出した方がいいです。
社長が自宅をもっている、担保枠がら空きの収益不動産をもっている、有価証券をもっている、現金をもっている等です。
この場合は、会社が利益をだしていなくても社長個人の財産も合算で審査していくことになります。
よく銀行員は、社長の預金を自行の口座に金をおいて欲しいといいます。
その理由は、少しでも与信審査にプラスに働かせて融資審査を通したいからです。
銀行員も融資審査を通して、融資量を増やして少しでも利息収入を稼がないといけないです。
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