不動産の買取再販売のプロジェクトファイナンスにおいて当初の約定通りに商品不動産が販売できずに融資が返済できないときの実務を説明します。
リファイナンスができないとき
商品不動産が事業計画通りに販売できなかったときは、その融資をした金融機関に期間延長できるか否かの確認をします。
だいたい、約定弁済期日の2ヶ月位前から相談となります。
基本的には、銀行、信用金庫、信用組合はリファイナンスに応じてくれないです。
ですので、ノンバンクにリファイナンスを打診することとなります。
一部のノンバンクはリファイナンス案件を断るところもあります。
リファイナンスできるとき
リファイナンスできるときは、次のような場合になります。
なぜ売れなかったのかが明確な理由があるとき。最近ですとコロナウイルスの蔓延に伴う販売活動ができなかった等です。
在庫不動産の一部分は売却できているという実績があるとき。区分をバルクで仕入れたとき等です。
すでに売買契約を締結しており決済が約定弁済日より後です。
そもそもの事業計画が変更になったとき。解体土地売りが、解体開発に変更になる等です。
あと、リファイナンス後にすぐに販売でき融資が返済できるときは、特段、違約の内入金をいれる必要はないです。
違約が生じるときは、内入金の相場は当初債務の5％といったところです。
期間延長の合意がレンダーととれたときは、延長期間6ヶ月が目線となります。
リファイナンス候補と手法
リファイナンスの候補は、上記①でも軽く説明したとおりノンバンクが前提となります。
ですが、信用組合もリファイナンスを検討してくれます。
信用組合がリファイナンスの候補になるときは次のような場合です。
つねに取引をしているが、融資残高が0円になった。
一部の不動産につき販売実績がある。
リファイナンスの手法は3種類あります。
一つ目は、一旦、自己資金で完済して後で現金を補充してもらうやり方。
二つ目は、自己資金がない場合で二番抵当でリファイナンス資金を融資してもらってから一番抵当を完済するやり方です。
三つ目は、転抵当です。これはノンバンク間での業務提携をしている先ならありえる話になります。