金融機関の担当者が、突然、自宅や本社、事務所にアポ無しで営業に来ることがあります。。
住宅ローンの借り換え
マイホームにアポなしで銀行員が営業の仕方は、住宅ローンの借換え提案になります。
ある程度築年数が経過した一団の住宅の自宅を狙っていきます。
はじめに、そのエリアの登記簿謄本を一斉にとります。
登記簿謄本の表題部に、いつごろ自宅が建築されたのか、甲区をみるといつごろ所有権移転したのか、乙区でどこの金融機関からローンを組んでいるのかがわかります。
このときのローンの当初借入残高等から現在の債務残高の目星を検討します。
10年、20年前のローンの適用利率は、現時点での利率と明確に違います。
そこで借り換えの提案を、そのエリアの自宅にしていくのです。
住宅ローンの借り換え方法は、おおまかに2パターンが考えられます。
一つ目は、オーソドックスな借り換えです。
こちらは、借り換えローンに係る抵当権の抹消及び新しい住宅ローンの抵当権の設定が必要になります。
この抵当権設定に関する登録免許税、司法書士報酬、金銭消費貸借契約に係る印紙税を考慮する必要があります。
ローン契約には、他行借り換えの繰上弁済違約条項が付されているものもあります。
これらを勘案して、損得を計算します。
二つ目は、住宅ローンをずっと返済し続けている実績があり、債務残高が数百万だと無担保のフリーローンで肩代わり資金の融資もあります。
こちらの提案は、借り換えされる金融機関に肩代わりされたことがわからないのでやりやすいです。
事業性ローンの新規開拓
法人への新規融資取引の開拓は、帝国データバンクや商工リサーチといったデータバンクを用いてターゲットとなりえる見込み客のデータを取り寄せます。
金融機関のスクリーニングの目線は、帝国データの評点55点以上、年商5億円以上といった感じになります。
このスクリーニングデータを用いて、アポ無しで営業していきます。
商談のときの条件は、既存行の貸出条件をみながら自行の提案内容を考えていきます。
自行の提案の仕方は、2パターンの思考になります。
1つ目は、金利収入が少なくなるが保証協会付にしておくか。
2つ目は、金利収入が欲しいから割高なプロパー融資にするか。
ですので、決算書、試算表に加えて借入残高明細書が非常に重要になってきます。
借入残高明細書に記載すべき項目は、取引銀行名、当初融資額、融資残高、期間、返済年数、約定弁済額、金利、保全状況です。
この書類がまとめに作成できていない会社の場合ですと保証協会付き等のあまり魅力でない提案になってしまいます。
条件があえば既存行融資の肩代わりという展開もありえます。
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