オーナーチェンジ物件の中には、賃借人の賃料が安いために市場価格よりも安価で売買されている不動産があります。
今日は、このオーナーチェンジで賃料が安価な不動産の融資上の注意点を説明します。
オーナーチェンジ物の融資目線
オーナーチェンジ物件の融資目線は、収益還元法で現行賃料をベースに計算していきます。
ですので、融資目線の算式は下記のとおりです。
融資目線＝（年間現行賃料÷類似アセットのキャップレート）×掛け目
年間賃料360万円、キャップレート5％の物件での具体的な数字で説明しますと、
（360万円÷5％）×0.7≒5,040万円となります。
このときに気を付けなければいけないのは、いくら実勢価額が高くても収益還元法での価格に融資目線が引っ張られていきます。
旧オーナーが相場賃料よりや安い賃料を物件を貸していた場合は、その価額で担保評価になります。
賃貸借契約の更新時に賃料をあげようとしても賃借人が応諾しないので安易に賃料の安い物件は買わないほうがいいかもしれないです。
賃料の安い賃借人が抜けた後に検討すべきこと
賃料が相場より割安なオーナーチェンジ物件は、往々にして結構な自己資金をいれる不動産が多いです。
ですので、収益目線で不動産を保有する場合は、エクイティ・マルチプルの数字が伸びない物件です。
そこち割安な賃料の賃借人が解約した場合は、相場賃料に引き直して利回りのいい不動産にします。
そうしますと収益還元価格も増加します。
ですので、追加の融資を打診して自己資金の回収にあてることを検討すべきです。