年間家賃収入が5000万円、1億円といったメガ大家さんの悩みのひとつに金融機関から融資が引けなくなるというものがあります。
今日は、その原因と解決策を説明します。
融資がひけなくなる原因
メガ大家さんに多いのは、地方のアパートやマンションを保有されている方が多いです。特に利回りの高い地域をもたれている方が多いような気がします。
このような利回りの高い地方の不動産を保有されていると以下の理由により金融機関から融資を敬遠されます。
第一に、保有している不動産の立地が地方すぎて担保物が処分できるか不明なため担保評価ができない。
第二に、担保物の取得価額と積算価額が乖離しすぎているため実態純資産を算定したら債務超過になっている。
解決策
上記①の理由により新規の不動産を買い増しをしていきたいが、なかなか融資がつかない、でも地方物件はキャッシュを生んでいるから手放したくもない。
そこで解決策としては、資金使途を見出して銀行から融資を敷いて与信取引の信用を増やしていくのが良い手法です。
不動産の管理法人は、長期の運転資金の資金使途が通らない産業です。テナントが抜けて借金の返済ができない場合は、自己資金を返済に充てるものです。
ですので、長期の運転資金は不要と考えるのが銀行融資の考え方です。
ですので、不動産に担保余力があるからといって融資がしけるわけではないです。
ですが、中間、本税といった納税や賞与といった短期の運転資金や保有不動産の大規模修繕(屋上防水、外壁塗装、エレベーターの修繕)といった設備資金は資金使途がつきます。担保がなくても資金使途があれば融資はしけます。
このような資金使途を利用していって新規の融資先を探していくのが良い方法と考えられます。