収益不動産を取得するときの金融機関の担保評価をするときは、実勢価額でなく積算価額を用いることが多いです。
そうなりますと東京都の都心部では、実勢価額と積算価額が大幅に乖離していることから多額の自己資金を求められることが多いです。
保証協会の無担保8000万円と有担保２億円の枠の活用
収益不動産を運営する事業は、不動産業（不動産賃貸業、貸家業)に該当することから保証協会の保証支援をうけれる事業に該当します。
保証協会の保証は、金融機関の企業ごとに設定される融資枠と考え方は似ています。
担保があって保全がとれている有担保保証と担保がなく保全がとれていない無担保保証からなっております。
保証協会は、融資をする金融機関と違いますので担保評価額が違いますので保証額が増加したり無担保の保証を審査に加えてくれたりも検討してくれます。
有担保保証の他に無担保保証も検討してくれるということです。
金融スキームの組み方
保証協会の保証の利用の仕方は、大きくわけて2種類あります。
ひとつは、金融機関のプロパー融資にプロテクトとして保証を付すやり方です。
万が一、プロパー融資にデフォルトが生じてとりっぱぐれる自体が生じても保証協会の保証がデフォルトからプロテクトしてくれるやり方です。
金融機関としては、担保による保全が微妙なときにメリットがあるやり方です。
プロテクトの仕方は、保証協会に優先充当するやり方と劣後充当するやり方があります。
ふたつめは、保証協会が担保物に抵当権を設定するやり方です。一番抵当は金融機関がとって、二番抵当は保証協会といった感じです
最近は、このやり方はすくないみたいです。
保証協会付き融資の注意点
注意点は２つあります。
１つ目は、銀行融資に抵当権という担保をとっておきながら、そこに追加で保証協会をからめるといった金融スキームを嫌がる金融機関が多いです。
２つ目は、金融コストです。金融機関の利子以外に信用保証料が発生します。そのため不動産の運用に伴う利回りが悪くなってしまいます。
信用保証料は、おおよそ1.000％位でみておいたら大丈夫です。
ですので金利が2.000％でしたら保証料込みで3.000％になるといった感じです。