ペンシル型のレジやオフィスビルの融資付けの注意点を説明します。
積算が伸びない地域
東京都心部や川崎駅、横浜駅といった地域は、路線価と実勢価額が大幅に乖離しています。
銀行の多くは、担保評価を積算価額や収益還元価額を利用します。
ですので、ペンシル型のレジやオフィスは、地積が小さいため担保評価が伸びず多額の自己資金が必要となります。
商業地域の場合
駅前等の商業地域の場合は、容積率が最大1300％と地積に対して相当高い建物が建てられます。
そのため家賃収入が大きくなることから収益還元で不動産が取引されるため担保評価と売買価額が大幅に乖離する傾向にあります。
エレベーター無しの場合
15坪位の地積で5階建てまでのビルは、エレベーター無しの建物が多いです。
売主さんは、３階から5階までを社宅、事務所、倉庫として利用されている場合が多いです。
自社で一棟で利用する場合はエレベーター無しでも問題ないですが、これを賃貸不動産とする場合は、上階になるほど設備を持ち上げれないことから利用用途も制限されることからテナント付けが困難ならしめる傾向にあります。
こういう観点からプロジェクトとして融資をするレンダーもこの事業計画の妥当性に慎重になる傾向があります。
ですので、融資審査は長引く傾向にあり、かつ、多額の自己資金が必要となる場合が多いです。