不動産の買取再販売プロジェクトの自己資金の範囲は、手付金、仲介手数料、業務委託料、リフォーム代金が考えられます。
これらの支出は、売上の入金がある前の支払いのため資金繰りを悪化させます。
この支払いのうち手付金の支払いを融資で賄えないかを検討します。
手付金の原則的な融資稟議上の取り扱い
売主さんから不動産を購入する場合は、売買契約の締結時に購入価額の5％や1000万円といった金額の手付金を打ちます。
この手付金は融資の稟議上は融資対象となりえません。
融資は、将来発生する支払いに対して資金を融通するサービスです。
ですので、すでに支払いができている手付金は融資の対象となりえないのです。
ただ、そうはいっても手付金も融資の対象となる場合はあります。
融資が可能となる場合
それは２パターンで考えられます。
１つ目は、担保となる不動産の担保評価額が購入代金を差し引いても担保余力がある場合です。
担保余力があっても融資の対象とならないという銀行も存在します。なので個々の銀行に手付金の取り扱いはヒアリングしないといけないです。
２つ目は、収益目的で保有している不動産等で担保余力が余っている不動産に根抵当権の枠を作っておく方法です。
これはリーマンショック後に購入した不動産は、もう返済が10年ほど進んでいます。
ですので建物の減価償却を加味しても相当な担保余力が残っているはずです。
そこに二番抵当をつけるやり方です。
銀行は、結構この二番抵当を狙っているものです。