店舗不動産は、自社利用目的、投資目的と大別できます。
今日は、自社利用目的の融資目線を説明します。
融資条件
自社利用目的で取得する不動産は、設備資金とみるため、店舗の内装や什器と同じような見方をします。
ですので、融資審査で重要とされるのは、担保物の評価よりも企業の財務内容が重視されるようになります。
これは融資金の返済原資が店舗の売上高で生じた利益だからです。
融資期間はつぎのようなパターンが多いです。
一つ目は10年。これは旧耐震基準や木造といった耐用年数が過ぎている不動産に多いイメージです。
二つ目は、店舗不動産の相場賃料。家賃の支払いが、借金の返済に置き換わるイメージです。
三つ目は、法定耐用年数+10年。これは信用金庫や信用組合に多いです。
自己資金の量は、その会社の財務内容次第といった感じです。
投資目的との違い
店舗不動産の自社利用目的と投資目的の大きな違いは、返済原資にあります。
自社利用目的は、売上から経費等を差し引いた税後キャッシュです。
さきほど上述しましたとおり、自社利用目的の方が企業の財務内容に依存するといえます。
投資目的は、家賃収入から経費等を差し引いた税後キャッシュです。
投資目的で重要とするのは、DSCRです。
要するに、手残り資金が返済金額の何倍あるかです。
手残り資金が返済金額を下回る場合は、常に手差で返済しているため正常な状態といえないです。
投資目的は、他人から受け取る安定した家賃を返済原資としますが、自社利用目的は、自社の売上に返済原資が左右されるので返済期間が投資目的よりも短くなる傾向にあります。