収益不動産を買う個人（法人を立てている場合も含む）の属性評価の仕方を説明します。
既にもっている収益不動産の見方
不動産賃貸業を経営されている方は、複数棟の不動産を持たれている場合があります。
すでに複数棟の不動産をもっている場合は、新しく購入する不動産の与信審査において、
既にもっている不動産の資料も提出する必要があります。
そのすでに持っている不動産のチェックポイントはどこなのでしょうか。
一番重要視されるのは、きちんとその不動産の家賃収入だけで紐付きの借入金を返済できているのかです。
要するに、DSCRが100％を超えていればOKということです。
このDSCRという指標は、家賃収入から経費や税金を差し引いた、いわゆる手残りが返済に占める割合です。
すなわち、DSCRが100％未満ということは収益不動産のオーナーが自己資金を返済に投下していることになります。
しかるに、事業として成り立っていないということです。
DSCRをよくする方法は、大きく分けて以下の3つになります。
①家賃収入をあげる。具体的には満室稼働、家賃アップ、自販機、ソーラーパネル、電波塔の設置等です。
②経費をさげる。PM業者の選定、自主管理といったことです。
③借入金の返済期間を同じにしての繰上弁済です。
そのほかにも既に保有している不動産のエリアが、融資を持ち込む金融機関のテリトリーにはいっているかも重要になります。
高利回り物件を狙っている不動産賃貸業者さんは、地方のRCを買われる傾向にありますが、そういう方は後々にローン付けが大変になります。
新しく購入する収益不動産の見方
新しく購入する収益不動産の金融機関の見方ですが、一番重要とするのは、やはりDSCRになってきます。
DSCRの目線は、120％になっています。
ここで注意したいのは、返済期間や融資額はその金融機関の規定に従います。
ですので、こちらの希望を伝えても当然社内ルールが優先されます。
そうなりますと、社内ルールの厳しい金融機関(※金利は低くなります。)からローンを敷くには、家賃収入やネット
キャッシュの上限はきまっていますので、どれだけ自己資金を投下できるのかということになっていきます。
あと、DSCRがよくても担保評価が伸びない不動産は融資は伸びないものです。
代表的なのは、30坪までの狭小な土地に建てられた背の高いビルです。
とくにエレベーター無しの5階建てになりますと、レンダーによっては4階、5階の収益評価を0円で計算することもあります。