宅地転売プロジェクトの出口手法とその実務上の注意点を説明します。
建て替え
これは古家付の土地を購入し、解体し、新しく家を作り販売するプロジェクトです。
注意点は建て替えに係る建築資金です。
建築資金の資金調達は、銀行から、自己資金、工務店からが考えられます。
銀行からの建築資金の融資はハードルが高いです。
自己資金か工務店負担を念頭においておいた方がいいです。
マンション用地
マンション用地を検討する場合は、坪数、容積率、高さ制限を検討してボリュームがだせるか検討する必要があります。
ペンシル型のマンションを作る場合でも30坪の用地は欲しいです。
容積率も角地の方が大きくとれる可能性があるので尚好です。
高さ制限は、全面道路、日影規制、絶対高さ制限、高度地区にひっかかるかを検討します。
隣地にマンションが建設されていたら、その高さまでいけると簡単に計算してもいいです。
狭小地
20坪以下の狭小地は融資が伸びないです。
買手が少ないことから売れるかどうか不明なためです。
担保評価だけですと、プロパーになると仕入価額のフルローンは厳しいです。
ですので、信用保証協会付きプロジェクト融資を検討した方がいいです。
財務内容を大きく評価してくれる信用金庫、信用組合に融資打診するのが良いです。
ミニ開発
ミニ開発は、一筆のまとまった土地を区分けして販売するプロジェクトです。
区分けすることにより買主が増えるため売却しやすくなります。
注意しないといけないのは敷地面積の最低限度の規定に抵触する可能性があります。
これは各自治体が設けています。有名なのは世田谷区成城の条例です。
謄本上の地目
謄本上の地目が田等の宅地以外の地目の場合は、銀行の担保評価のシステム上マイナス査定されている可能性があります。
謄本の地目を変更する旨を銀行に伝えた方がいいです。
金融機関から融資実行後に登記簿謄本の地目を現況に変更するように変更するようにいわれます。
底地借地同時取得
銀行は借地に融資しないです。ですが底地と借地を同時に取得して所有権にする場合は融資対象となります。
新人の銀行員はこのスキームを知らないため門前払いしてきます。
きちんと融資対象となる旨を説明する必要があります。