不動産取引は、売主が不動産を所有していなくても転売することができます。
これを第三者の為の取引や他人物売買といい、略して三為取引といいます。
この三為取引における金融機関の融資審査について説明します。
本稿では、真実の売主をA、中間業者をB、エンドをCとします。
1売買契約
三為取引の場合における売買契約の文言です。
A→B間売買契約書の特約条項などに「本取引における買主は、第三者のための売買である」等の文言があります。
B→C間売買契約書の特約条項などに「売主が現時点で所有権を持っていない」等の文言があります。
2はしご外し
B→C間の売買契約において、Cのローンが通らなかった等でCが不動産を買えない場合は、Bが不動産を買うことになります。
A→Bの売買契約は、有効な契約だからです。
ですのでBは、金策に追われることになります。
３融資審査
三為契約の場合は、最終的にエンドユーザーがCになります。
そこでCの融資審査について説明していきます。
１A→Bがグループ間取引の場合
A→Bが売主グループ会社の場合は、特段Cの融資審査で問題になることがないです。
なぜなら、このA→Bの取引は、概ねグループ間における利益の付け替えにすぎないからです。
2A→Bが別人の場合
Cの金融機関は、A→BにおけるBの粗利益に対して融資をしたがらないです。
これは金融機関から見ると、Cが高値掴みしている可能性があるからです。
そのためC金融機関よりA→B間の売買契約書の提出を求められることがあります。
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