不整形地の担保評価の実務について説明します。
不整形地とは
不整形地とは、整形地でない地型の土地をいいます。
整形地の代表例は、正方形の土地です。
そのため土地の評価でもっともいいのは、正方形の土地です。
整形地でない不整形地は、下記のような土地が代表的な土地です。
旗竿地といった道路への接道が短い奥まった土地、接道が狭く奥に長い土地である奥行長大間口狭小の土地、形がいびつな土地、三角地です。
このような土地は使い勝手がよろしくないため土地自体の評価が伸びずらい土地です。
不整形地補正率
不整形地は、金融機関の積算評価を算出するとき、相続税の土地の評価を算出するとき、不動産鑑定士による土地の評価を算出する
ときに①で説明したように整形地よりも使い勝手がよくない土地であることを評価におりこんでいきます。
これを不整形地補正率といいます。
金融機関の担保評価のときの不整形地補正率は、相続税の土地の評価を算出するときの不整形地補正率を使っても融資目線がだせると考えれます。
隣地買占めによる効果
不整形地は、使い勝手のよくない土地であるため市場価格はどうしても整形地よりも値段がおちます。
プロジェクト業者は、このような不整形地を仕入れて隣地も買い占め土地のバリューアップを狙ったプロジェクトをしかけていきます。
不整形地を隣地の買占めによって整形地にした場合は、市場価額がグンとアップしていきます。
収益不動産を保有している不動産賃貸業者も収益不動産の隣地を買い占めすることによって建て替え時や隣地とセットで販売できることにより出口の坪単価のアップも見込めていけます。