収益不動産を保有している場合の損切りの実務を説明します。
このテーマを選んだ背景には、大家さんの中には物件を高値掴みしてしまった、この不動産を持っていると新規の融資が組めない、もっていても自己資金の垂れ流しといった方もおられるからです。
債務残高が物件の売却額を上回っている場合
物件の売却額が、債務の全額が弁済できないことは大きくわけて３つのパターンで考えられます。
一つ目は、融資の返済期間が長すぎて全く債務残高が減っていない場合です。
このような返済期間が長いローンは、金利も高めなため黒字収支に伴う手許資金もあまりないパターンが多いです。
二つ目は、そもそもの不動産の取得価額でふっかけられていることによる高値掴みです。
この場合は、売却するときに相当な損失が生じてしまいます。
三つ目は、その不動産の入居率が低いことによる売却価額が低めになってしまうことです。
入居率が低い原因は、立地が悪い、そのエリアに競合多数、災害等と様々な原因が考えられます。
抵当権の抹消の実務
上記①のように債務残高が売却価額を上回っている場合の抵当権の抹消手法を紹介します。
一番オーソドックスな方法は、債務残高の全額を返済することです。
ですので、物件の売却額で債務の全額が返済できない場合は、自己資金をもって弁済にあてます。
この自己資金をもって弁済できない場合は、どうなるのでしょうか。
債権者は、当初の約定通りに元金の弁済を進めていたら問題が生じないです。
この段階にいる不動産賃貸業者は多いものです。
債務と売却額が乖離しすぎて身動きがとれない状態です。
賃貸経営の失敗です。
約定弁済が滞りだしますとリスケジュールを銀行にお願いします。
このリスケジュール中に収支を見直していきます。
それでも返済が滞る場合、銀行は、事故発生として処理していきます。
事故が生じたときに銀行の場合は、つぎのような方法で債権の回収を図ります。
一つ目は、任意売却です。不動産の売却によって債務の全額が回収できそうな場合に検討します。
二つ目は、抵当流れです。サービサーに不動産担保付きの債権として債権を売却します。
債務残高が不動産の売却で回収できない場合に検討がなされます。