オフィスビル、店舗ビル、住居マンション、アパートといった不動産を賃貸目的で保有する場合は、時の経過によって大規模な修繕が必要となってきます。
大規模な修繕は、外壁の塗装、屋上防水、給排水管の交換、エレベーターといったところでしょうか。
このようなリフォーム代金は、銀行融資において設備資金として融資審査の対象となります。
今日は、このリフォーム代金の中身をより細かくみていきます。
目次はつぎのとおりです。
①物件取得資金を融資した銀行がリフォーム代金を融資審査する場合
②一番抵当の借換え
では、はじめます。①物件取得資金を融資した銀行がリフォーム代金を融資審査する場合です。
このように物件取得に融資をした銀行は、その不動産を担保物として一番抵当権を設定しているものです。
では、抵当権等の担保がない状況で物件取得資金を融資した銀行以外がリフォーム代金を融資審査する場合はどのようになるのでしょうか。
解答として多いのは、つぎのとおりです。
イ 物件取得資金を融資した銀行に面倒をみてもらってください。
ロ 債務者の財務内容がいいなら融資審査します。
ハ 保証協会の保証がもらえるなら融資審査します。
最後は、②一番抵当の借換えです。
この一番抵当の借換えは、その不動産を10年以上保有し続けている場合は、残高債務がある程度減っております。
そこで融資残高を伸ばしたい銀行が次のような感じで提案してきます。
イ リフォーム資金もセットで巻き直し資金を容易します。ですので借換えは、どうでしょうか。
ロ 昔の金利水準のままで利率の見直しがされていないです。現状の金利水準は、こうです。借換えしないですか。
不動産の運用利益にとって利子率は大きなファクターになります。
金利が1％減少するということは、1％利回りがあがったということです。
余談ですが、金利の見直しによる借換えは、住宅ローンの世界にも多いです。
住宅ローンは、団地単位で築何年という感じになっていますので債務残高がどれぐらいなのかもわかるものです。
ハ 返済期間を長めに引き直せます。どうでしょうか。これはリフォームの返済を含めると月々の返済が厳しくなるのでありがたい提案となります。
こんな感じです。
ただ、このような借換えをするときに注意点が２つあります。
１つ目は、借換えされる銀行に出入り禁止をくらってしまうことがあります。もう取引しないです。と宣告されます。
２つ目は、抵当権の抹消と再設定の当期が必要となります。この再度、抵当権を設定する当期が債務額に4/1000で課税されるため高額になる傾向にあります。