物件取得融資の組み方
設備資金とは、銀行融資の審査において減価償却が必要とされる資産の取得に紐つく融資や企業会計上、固定資産に計上される資産の取得に紐つく融資です。
具体的には、投資用のマンション、ビル、駐車場用地や屋根、塗装、給排水設備といった設備の大規模修繕が設備資金の対象となります。
融資は返済原資がどうなっているのかを検証します。
このような設備資金の返済原資は、将来の家賃収入となります。
ということは、空室が目立つ物件に対しては融資審査がネガティブになる可能性があるということです。
具体的には、現況の入居率が70％を下回っている物件には、厳しい担保評価をする可能性があります。
大規模修繕の融資の組み方
屋根や外壁、エレベーターといった大規模修繕の融資の仕方は2パターンあります。
①信用保証協会の保証付融資を利用する方法
これは金融機関がその不動産の担保評価ではプロパー対応の融資が利用できない場合です。
主にまだ融資残高の多い収益不動産に利用されます。
金利以外に信用保証料を支払う必要があるため金融コストは、プロパー融資よりも増加します。
②銀行のプロパー融資を利用する方法
これは不動産に対する価値と融資残高が明らかに少ない場合です。
主に何十年、何百年も不動産賃貸業をしているような不動産が該当します。
運転資金の組み方
大家さんに対する運転資金は非常にハードルが高いです。
不動産賃貸業は、そもそも運転資金を必要としない産業です。
運転資金が必要なのは、売掛金や在庫が生じる産業に限られてきます。
ただ、不動産賃貸業だからといって絶対に運転資金の融資がなされないわけではありません。
不動産賃貸業における運転資金の資金使途は、下記のように考えられます。
①セーフティネット5号認定をうける場合
これは、前年と比較して家賃収入が5％以上下がっている場合に適用される保証協会付き融資です。
注意が必要なのは、保証協会が保証を承諾しても銀行の融資審査が通らない可能性があります。
②入居者が抜けたことによる広告宣伝で資金使途をつくること
これは6ヶ月といった短期の融資となりますが返済実績を作るという点で今後の物件取得の足掛かりに利用できる資金使途と考えられます。
3つ目は納税資金です。複数の不動産を持っている大家さんは常に不動産の入れ替えを検討しています。
この入れ替えにより生じた売却益に伴う法人税を融資で賄うといったものです。
資金繰り等の財務、税務、会計をオールインワンで解決！