オフィスは、会計事務所、法律事務所といった士業にとってサービスのグレードを示す一つの指標になります。
一流事務所は家賃が高い立地にオフィスを構えるものです。
採用活動も、良い立地、大型ビルの方が良い人材が採用できる傾向にあります。
オフィスの広さと経営計画
オフィスで重要なのは、オフィスの広さです。
オフィスの広さだけは内装やレイアウトと違ってどうすることもできないです。
その広さの決め方ですが向こう3年先の採用活動による人員の純増を見込みます。
人員の純増は、その事業に十分なマーケットニーズがあって、かつ、今後も伸びていくかで検討します。
マーケットニーズはあっても、事業者さんに仕事がはいってこない場合は検討する必要がないです。
あくまで順調に仕事が入ってきて人手がいるなというときに引っ越しを考えます。
オフィスの入居審査
引越し先のオフィスの坪数がきまったところで大家さんの入居審査をみます。
入居審査が厳しいオフィスは、以下の通りです。
傾向として銀行や生命保険会社が保有するビルです。ビル名に〇〇生命ビルという感じです。日本政策金融公庫は、日本生命のビルに入っていることが多いです。何か理由があるのでしょうか。
一等商圏の一等立地のビルです。マイソクには、上場会社や上場会社に匹敵する会社が望ましい等と記載されている場合や居室の坪数が多きかったりします。
このビルに入居したいなと思っても大家さんNGの場合もありえます。
事前に入居がいけそうか確認しておいてもいいと思います。
オフィスの設備内容の見方
オフィスの設備内容は、天井高の高いビルの方がいいです。
オフィスの天井高で多いのは2600mmです。
大型ビルになるほど天井高になり3000mmといったオフィスも存在します。
旧耐震のビルは、2300mmだったりと天井が低いです。
天井高の効果は、圧迫感の軽減です。
OAフロア使用のビルは、電気配線が床の下に収納できるようになっていて配線が隠せるようになっています。
空調は、セントラル空調と個別空調があります。
セントラル空調は、ビル全体で空調をするタイプです。
電気代は、共益費に含まれています。
セントラル空調が止まった時間以降は、電気代の割増の時間外空調を使用することになります。
個別空調は、個々のオフィスに冷暖房のスイッチがついています。
オフィスの電気容量の基準は、30VA/㎡です。電気を多く利用するビジネスの場合は確認が必須です。
あと余談ですが、オフィスの退去はスケルトン戻しで返却になります。
ですので、スケルトン費用を坪２～3万円はみておいた方がいいです。高層ビルは、もっと高くなります。
オフィスの引っ越しに伴うファイナンス
オフィスの引っ越しは、設備資金に該当するため融資対象となります。
なるべく保証協会の枠を残しておきたい場合は、敷金の返還請求権に対して質権を設定して担保提供するファイナンスもあります。
この質権設定スキームは、対応可と不可の銀行があります。
結構、不可の銀行が多いです。担保価値の保全確認が面倒だからです。
いざ、引っ越し作業
引っ越し作業は、オフィスですと基本的に土日に行われます。
理由は簡単でして平日に引っ越しをすると、すでに入居されているテナントさんがエレベーターが使えなかったりとクレームになるからです。
引っ越し月ですが1月～4月は、レジが忙しくなるので避けた方がいいです。
引越し日は、月末よりも月初、月中がいいです。これは月末がレジの引っ越しで込み合うからです。