既存不適格物件の特徴
既存不適格は、従前の法律や法令だと遵法性をみたしている不動産であったものの法律や法令の改正で違反物件でないが遵法性をみたさなくなった不動産をいいます。
既存不適格になる主な原因は、建ぺい率、容積率、高さ制限、用途地域、耐震性です。
とくにマンションは、築古になればなるほど容積率オーバーになっている物件が多いです。
では、このような既存不適格である不動産へのプロジェクト融資はどうなっているのでしょうか。
銀行からの融資審査
はじめに出口のローンを検討します。
結論は、銀行からの既存不適各不動産への融資はハードルが高いです。
銀行は遵法性を満たす安全な担保に対して低利で融資をする金融サービスです。
立場をかえてプロジェクト融資の側面から既存不適格の不動産に対する銀行融資をみます。
上述したとおり、出口の投資用のローンは銀行からの融資はハードルが高いといえます。
出口のローン付けがみえないためプロジェクト融資も銀行から融資はハードルが高くなるといえます。
ただ、一部の銀行や信用金庫、信用組合には、建物価額は0円と評価し、解体費用を計算した土地値での融資を検討してくれるところもあります。
ポイントは、土地値というところです。実勢価格でみるか積算価額でみるかはその金融機関の判断となります。
銀行は、積算でみる傾向が強いです。
すぐに販売できるような立地ならば実勢でも検討してくれます。
ノンバンクからの融資審査
銀行は金利が安いですが積算評価で融資審査をされた場合、自己資金負担が大きくなる傾向にあります。
そこでノンバンクの融資審査は、どうなのでしょうか。
ノンバンクの融資目線は、土地値▲解体費用になります。
この土地値は、実勢評価でみてくれるノンバンクは多いです。
積算が伸びない不動産はノンバンクからの融資を視野にいれて事業計画をつくった方がいいです。
あと一部の金利の高いノンバンクは実勢評価の他に現況の収益価格でみてくれるところもあります。
既存不適格の不動産は、容積率オーバーが多く、かつ、すぐに販売できないことから不動産の価格が安いです。
収益でみた場合は融資額が伸びる傾向にあります。
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