東京都内ですと定期借地権付き区分マンションが売買される場合があります。
浅草や広尾といった地域は、底地人が神社や寺といった場合が多いです。
定期借地権付きマンションは、借地権が減価する
定期借地権付きマンションは、売買価額が所有権や借地権よりも安いためエンドユーザーにとって人気があります。
定期借地権とは、借地契約に満期がある借地契約をいいます。
例でいいますと、50年経過したら底地人に土地を返還するというものです。
この場合ですと借地権の価額は、毎年1/50ずつ減価していくことになります。
借地権が減価していくことから、一部の金融機関からは担保評価が伸びない、ないしは担保として見れないという特徴があります。
定期借地権付きマンションは、解体積立金が発生する
所有権や旧法借地権付きマンションは、毎月のローン返済と別に修繕積立金と管理費が発生します。
修繕積立金は、マンション全体の大規模修繕等に使わる費用です。
管理費は、共用部の維持管理のための費用になります。
ここに定期借地権付きマンションの場合は、解体積立金を追加で支払う必要があります。
定期借地権付きマンションは、契約によって底地人に更地で不動産を返還する必要があることがわかっています。
ですので、完成時から解体積立金を積み立てる必要があるのです。
定期借地権付きマンションの住宅ローンの特徴
定期借地権は、借地権が毎年、減価していくことから担保としてみずらいです。
住宅ローンでは、ほとんどの銀行、信用金庫、信用組合で定期借地権に対する住宅ローンを取扱いしていないです。
ですが、一部の銀行は、定期借地権も融資対象にしております。
ただ、上記のとおり担保評価が伸びないことから購入価額の半分ぐらいしか融資されないという事態が生じます。
そうなりますと、物件取得の半分ぐらいは自己資金対応となってしまいます。
上記のとおり金融機関からの融資が伸びないためノンバンクからの住宅ローン融資を検証します。
ノンバンクからの融資条件は、融資事務手数料1％前後、金利3.5％前後、繰上弁済事務手数料1％前後となります。
定期借地権付きマンションのプロジェクト融資の注意点
定期借地権付きマンションは、所有権や旧法借地権付きマンションと比較すると安価ですがローンがつきずらいというデメリットがあります。
プロジェクト融資も出口の融資付けがイメージできないことから、本当に売り切れることができるのかという議論になります。
その結果、定期借地権が絡むプロジェクト融資は、キツメの担保評価とります。
ですので、相当な自己資金を求められるか、ないしは融資謝絶が考えられます。
ちなみに、自己資金をだせない場合は、日本住宅無尽を検討してもいいです。
ここは基本、満額融資です。
定期借地権付きマンションの会計、税務処理
定期借地権付き不動産の会計処理は、特殊な点が2つあります。
一つ目は、借地権が減価償却されるということです。
二つ目は、借地契約満了後に建物を解体して底地人に土地を返還することになっています。
ですので、解体積立金を費用処理していくことになります。