自宅を担保にしたファイナンスの実務を説明します。
真水資金のファイナンスの仕方
真水資金は、大きくわけて２種類の方法が検討できます。
１つ目は、自宅となる不動産の担保価値が、先順位抵当権の残高債務を上回っている場合です。
この場合は、担保余力分だけの真水融資がうけられることになります。
担保価値が4000万円あって、残高債務が1000万円ですと3000万円が融資目線ということです。
戸建住宅のような土地がある不動産で、ローンの返済が進んでいると後順位担保ローンも融資が伸びやすいです。
逆にマンションは、土地値が付かないので担保評価が伸びない傾向にあります。
2つ目は、すでに先順位において担保余力を目一杯使っている場合です。
この場合は、後順位抵当権者は、先順位控除という作業で担保余力を計算します。
ですので、一番、二番と抵当権がついている場合は、先順位を巻き込んでリファイナンスすれば真水資金が得られる可能性があります。
抵当権、根抵当権、転抵当権の実務
抵当権は、債務について一回きりの権利です。
根抵当権は、債務に関係なく極度枠まで利用できる権利です。
①で説明したような先順位の債務を巻き込んだリファイナンスを検討する場合は、根抵当権でした抵当流れのような抵当権の譲渡が可能です。
サービサーがサービサー間での債権の売買をするときに、よく実施されます。
抵当権の譲渡のメリットは、抵当権の抹消や設定といった諸経費がかからない点にあります。
抵当権は、譲渡ができないです。
ですので、抵当権の抹消、設定をリファイナンスのときにやり直す必要があります。
ないしは、抵当権を転抵当するという手法もあります。
ですが、金融実務ですと転抵当は嫌がられる傾向にあります。
業務提携をしているノンバンク間だと転抵当もありえます。
審査上の注意点
自宅を担保に真水資金が必要な場合は、コーポレートの与信が全くとれないような会社です。
ですので、基本的に担保物件の与信力のみが審査対象となります。
自宅特有の論点としては、自宅の使用状況が担保評価に影響を及ぼします。
使用状況の判定は、間取り、家族構成、ペットの有無といったところです。
レンダーとしては、自宅の使用状況に応じてリフォーム代金を見積もります。
融資目線の算式は、こんな感じです。
融資目線＝(担保評価×掛け目）▲リフォーム代金