開発転売プロジェクトのファイナンスで開発中をノンバンクからの融資、客付け、販売活動中を銀行からの融資といったリファイを前提としたファイナンスの組み方を説明します。
なぜ、開発資金がノンバンクになるのか
銀行の融資を利用した開発転売プロジェクトの融資範囲は、基本的に土地の取得価額です。建築資金は自己資金となります。
戸建の建築でしたら、そもそもの必要となる資金量が少ないことから工務店との資金の支払いタイミングの交渉で資金の目減りも調整できます。
アパート、マンション、店舗、オフィス、商業ビルの開発となると資金が莫大に必要となるため自己資金で対応できなくなります。
ある一部のノンバンクは建築資金も融資対象としてくれます。
そのためノンバンクを活用して開発プロジェクトを進めていくのです。
リファイを前提としたファイナンスの組み方の注意点
ノンバンクの金利は、融資をうけるノンバンクにもよりますが銀行金利の3倍～といったところからスタートします。
開発中の建築物は担保としてみれないから銀行は融資しないです。
ということは、建物の開発が終わって登記することができれば、それは担保物とみれます。
開発転売プロジェクトは、通常、入居者を募集して満室で売却します。
ボロワーである不動産業者からすれば開発が終わって、客付け中、買主の選定中にノンバンクから銀行に融資を借り換えたと考えます。
この借換え作業で一つ注意しないといけないのはノンバンクの返済期限です。
借換えのタイミングがノンバンクの返済期日よりも前の日付なら問題ないです。
ですが、返済日と借換日が同日となると問題が生じます。
問題とは、銀行の融資審査の都合上、肩代わりのためのリファイとみられてしまう可能性があります。
ですので、プロジェクト当初ないしは、進行中で出口がみえてきた段階でリファイを検討し、融資打診をすすめておくとこが賢明です。