不動産を使用収益される人のローンの審査の見方を説明します。
居住用として不動産を利用する場合
居住用で不動産を利用する場合は、住宅ローンを利用します。
その審査は、不動産の担保評価よりも債務者の属性に審査がよります。
これは不動産が時の経過によって減価していくため厳密に不動産の担保評価を算出するよりも債務者の属性で返済可能性を検討した方が合理的だからです。
ですので、住宅ローンは、どんなところに、何年勤めて、年収がいくらなのかということが重要となります。
次に融資限度額ですが、返済比率と年収倍率で大まかな融資限度額が算出されます。
その融資の範囲+頭金等の自己資金が購入できる不動産が決められます。
住宅ローンの返済比率は、年収の20％－35％と言われています。
融資額は、年収倍率でみていきます。新築は、6.59倍、中古は、4.58倍と言われています。
このバランスで融資額の目安がみえてきます。
不動産の担保評価が融資額にみたない場合は、融資が希望額に達しない、金利上昇などが考えられます。
投資用として不動産を利用する場合
投資用として不動産を利用する場合の融資の審査は、住宅ローンと違い、その不動産投資の採算性や収益性が検討されます。
ですので、不動産の担保評価額は、取引事例や収益還元に用いて検討されます。
担保評価してみて取得価額よりも担保評価が低い場合は、その差額が自己資金での対応となります。
事業用として不動産を利用する場合
事業用で不動産を購入する場合は、事務所、工場、倉庫の設置です。
不動産の取得に伴うローンの返済原資は、企業の事業活動に伴う税後キャッシュとなります。
ですので、不動産の保有によるリスクだけでなく事業リスクも加味する必要があることから返済期間が非常に短いことが特徴です。
プロジェクトとして不動産を利用する場合
プロジェクトで在庫不動産で購入する場合は、借入金の返済原資をその不動産の売却代金となります。
ですので、毎月の家賃収入をもって返済原資としないです。
そうなりますとプロジェクトの収支計画の妥当性、特に売上の金額、仕入れの金額及び粗利益の金額が重視されます。