商業ビルやオフィスビルは、区分であれ、一棟であれ融資付けがレジと比較して難易度が高いです。
とくに駅から離れるほど融資付けが困難になります。
融資付けの視点からの登記簿謄本の見方
不動産を収益、プロジェクトともに金融機関やノンバンクのローンを利用して取得する場合が一般的です。
金融機関やノンバンクは融資の目的となる不動産に抵当権を設定します。
最近は、一部のノンバンクで融資手数料を多めに支払うと抵当権を設定しないでいいというサービスをはじめているところもあります。
話をもとに戻しますが、登記簿謄本の乙欄をみれば、どこの銀行のどの支店が融資実行したかが判明します。
ということは、その不動産に対してどの金融機関が融資していたのかがわかります。
ノンバンクばかり乙欄に抵当権者として名を連ねていると銀行が融資できない原因がその不動産に存在します。
その原因は、遵法性に問題がある、担保処分が大変だからとか様々な原因が考えられます。
積極的に融資してくれる金融機関
メガバンクや地方銀行は、商業やオフィスへの融資に消極的といえます。
融資審査の土台にのったとしても提案される融資額が小さく多額の自己資金の負担を求められる場合も多々あります。
その原因は、家賃収入のボラティリティ(価格変動)が大きいことやテナントが退去したとき次のテナントが入居するまでの空期間がレジデンスと比較して長い点が挙げられます。
そんな商業、オフィスに対して積極的に融資を検討してくれる金融機関は、信用金庫、信用組合です。
実勢価格が積算価格と乖離していてもエリア、駅力、駅からの距離などを総合的に判断して実勢価格に近い融資額の提案をしてくれる傾向にあります。
ノンバンクを利用する場合の注意点
ノンバンクは融資審査がさまざまです。
積算よりに評価するところもあれば、実勢評価するところもあります。
とくに東京都内の商業、オフィスは実勢価格が積算価格より大幅に乖離している場合が多いため融資打診先に気をつけなければならないです。
日本住宅無尽は、積立額の10倍まで融資を検討してくれますがオフィスが融資対象とならないです。