オーナーチェンジのプロジェクトは、融資付けでの注意点が多いです。
ケースバイケースで説明していきます。
オーナーチェンジ物件が安くで取引されている理由
オーナーチェンジ物件も実需物件も不動産自体は一緒ですが何故、価格が違うのでしょうか。
その答えは、長期ローンの金利スプレッドです。
オーナーチェンジ物件は、投資用のローンのため住宅ローンよりも高い金利で資金調達をすることとなります。
なので安く買わないと収支が合わなくなります。だから不動産の価格が安くなります。
実需物件は、利用者が住むための不動産のため住宅ローンが適用されることから低い金利で資金調達をすることができます。
住宅の場合は、購入者が気に入れば高くても買うため不動産の価格は上がる傾向になります。
このような理由でオーナーチェンジ物件は安く取引され、実需向け物件が高く取引されています。
投資用で販売する場合の融資上の注意点
オーナーチェンジは、入居者さんが住まれていることから居室のリフォームが基本できません。
ですので、プロジェクトが何もバリューアップをしない転売となります。
金融機関、特に銀行は、不動産を右から左に転売しただけの投機とみなしてしまいます。
ですので、融資は門前払いになるところがおおいようです。
信用金庫や信用組合は、オーナーチェンジであっても融資審査の土台にのります。
ただ、初回取引からオーナーチェンジは取り上げられないとなる場合もあります。
ノンバンクも融資検討してくれます。
実需用で販売する場合の融資上の注意点
このプロジェクトは、入居者が不動産を購入し、立退交渉をするか、退去してもらうのを待って、実需向けで販売するというものです。
融資上の注意点は、以下のとおりです。
一つ目として立退交渉をするパターンを説明します。
立退交渉をプロジェクトに織り込んでいる場合、銀行の融資審査に立退実績の資料を求められます。立退き合意書でOKです。
立退き実績がないと初めてのプロジェクトだと銀行に判断されます。
銀行は前例主義なので初めてのプロジェクトを嫌がる傾向にあります。
幾度と立退きをしていたとしても融資実行中に立ち退いてくれて不動産が販売できるか不明なので融資審査はきびしくなります。
でも、立退きの合意書がとれている場合は、話がかわります。
二つ目として退去してもらうを待つパターンを説明します。
退去してもらうのを待つという企画もありえますが、これは返済原資の理屈付けができないことから融資を断られます。
長期で融資を組む場合でも入居者がでていけば返済される、短期で融資を組む場合でも入居者がでていかないと返済はどうするんだ。と銀行が考えるからです。